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当前房屋买卖毁约现象增多的原因及对策/周洪林

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 08:32:39  浏览:9981   来源:法律资料网
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自去年以来,法院受理的房屋买卖合同毁约案件呈明显增多之势,该类纠纷一定程度上扰乱了当地二手房交易秩序,针对这种情况,笔者结合我院近年来案件审理的情况谈谈当前房屋买卖毁约纠纷案件的特点、原因分析及对策。

  一、房屋买卖毁约的特点

  1、炒房引发的毁约。炒房者为了获取房屋转让的巨额差价,而在短时间内将房产出售给他人,双方往往由于房款未付清等原因而未及时办理房屋过户手续。在房产大幅增值后,出卖方在利益的诱惑下背信毁约,不接受买受人支付的房屋余款或不协助办理房屋过户手续,由此产生纠纷。

  2、拆迁房买卖引发的毁约。农村土地被征用后,部分被安置户获得了两套以上的拆迁房,在其将多余的房屋出售的过程中,因此类房屋无法在交易时立刻办理过户手续,在房价上涨后,出卖人往往以其配偶或子女的名义以侵害共有权为由主张买卖合同无效,产生单方毁约行为,侵害买受人权益。

  3、一房两卖引发的毁约。某些动机不纯者就一套房屋与两位购房者签订房屋买卖合同,后选择出价较高的一方与其办理房产过户手续,对出价较低的一方背信毁约。另一种类似的情形是,出卖人在房屋尚未办理过户手续时,以该房屋向银行进行抵押贷款,造成买受人因房屋进行了抵押登记而无法办理过户手续。房屋共有人称房屋买卖合同未经其同意,以无权处分为由要求确认房屋买卖合同无效。该房屋通常为夫妻共同财产或家庭共有财产。

  4、房屋承租人以卖房人转让房屋前未通知其行使优先购买权为由,要求确认房屋买卖合同无效。此种情形下,卖房人通常会与第三人串通并伪造存在租赁关系的相关证据。

  5、卖房人以未告知房屋抵押权人转让房屋为由,要求确认房屋买卖合同无效。

  二、房屋买卖毁约的原因

  1、制度存在漏洞。房管部门对房屋所有权证的共有人记载并不作硬性要求,而在实际生活中,人们也通常将共有房屋只登记于其中一人名下。中介机构急于赚取佣金,也怠于规范操作,对房源信息既不作核实,也不对买房人作善意提醒。上述制度的漏洞为毁约提供了可趁之机。

  2、买房人缺乏保护意识。由于购房心切,加之法律知识缺乏,买房人购房前,对房产证和合同内容以外的重要信息根本不作了解。

  3、毁约收益高、成本低。买房人在毁约前会咨询律师,盘算得失,即使只有百分之五十一的可能,也会选择提起诉讼,毕竟由此支付的诉讼费用、代理费用或者违约代价要远远小于胜诉获得的房屋涨价收益。

  三、对策建议

  1、增强法律意识,保护自我权益。购房者在进行房屋买卖时,要审慎确定双方权利义务,尤其对违约责任要明确约定。对拆迁房、预售商品房等无法在交易时马上办理过户手续的房屋,应注意审查房屋的共有人状况,如有成年共有人,应要求其在房屋买卖合同上签字;对能够及时办理过户手续的房屋,应在支付房款的同时办理房屋产权过户手续,避免出卖人事后毁约。

  2、加强法制宣传,树立诚信意识。利用报纸、网络等大众媒体,加大对房屋买卖毁约行为法律后果的宣传力度,使意图毁约者明确毁约行为应承担的法律责任。倡导诚实信用交易原则,建立诚信为本、依法履约行为规范体系。

  3、加大监管力度,严惩违法行为。相关职能部门应加强对房产交易的监管,完善房产备案登记制度,增强房产销售市场信息的透明度,对影响市场交易秩序的行为严肃惩处。另外,法院应加强与相关部门的沟通,对在案件审理中发现的问题及时向有关单位反映,促使其及时整改。

  4、买房人自身须提高警惕。购买二手房时,要调查了解房屋的产权状况,如是否存在共有人,是否已经设有抵押或租赁,签订买卖合同时,要对违约责任作出明确约定,规定违约方应赔偿因违约给对方造成的直接损失和间接损失,另外还可以适当提高违约金。务必要求其他共有人一同签字。


作者单位:江苏省丰县人民法院

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青海省科学技术协会条例

青海省人大常委会


青海省科学技术协会条例

青海省人大常委会
19980529


第一条 为了保障科学技术协会(以下简称科协)依法开展活动,发挥各级科协在社会主义现代化建设中的作用,根据《中华人民共和国科学技术进步法》和其他有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 科协是科学技术工作者的群众团体,是发展科学技术事业的重要社会力量。
第三条 科协动员和组织科学技术工作者实施科教兴青和可持续发展战略,开展科学技术普及与推广,提高全民科学技术素质,加强科学技术人才的培养,促进科学技术的发展与繁荣,促进科学技术与经济的结合,为社会主义物质文明和精神文明建设服务。
科协反映科学技术工作者的意见、建议和要求,维护科学技术工作者的合法权益,为科学技术工作者服务。
第四条 科协在法律、法规规定的范围内,依照科协章程独立自主地开展工作、管理内部事务。
第五条 省、州(地、市)、县(市、区)根据有关规定和本地实际建立科协组织,并设置相应的办事机构。
科学技术工作者相对集中的企业、事业单位和乡镇、街道应当建立科协组织。
农村、牧区根据农牧民自愿结合的原则,建立各类专业技术协会(研究会)。
第六条 省、州(地、市)、县(市、区)科协实行代表大会制。代表分别由各级科协和所属学会及有关方面民主推选产生。
第七条 上级科协对下级科协实行业务指导。
科协所属学会接受同级科协的领导。
乡镇科协及科普协会联系指导农村、牧区专业技术协会。
第八条 各级人民政府应当支持科协开展工作和活动。对学术交流、科学技术普及设施建设纳入当地基本建设或城市建设规划,并保障其发挥作用;对学术交流、科学技术普及类的报纸、期刊、图书、影视音像制品给予扶持。
有关部门和企业、事业单位应当为科协、学会开展活动提供必要的条件。
第九条 县及县以上科协机关的工作人员,参照《国家公务员暂行条例》进行管理。
专、兼职从事学会、科协基层组织工作人员,其职务晋升、职称评定、工资福利、社会保险待遇,与所在单位其他工作人员同等对待。其在学会、科协工作的实绩应由所在单位视为本职工作的成绩和表现记入个人档案。
第十条 科协组织科学技术工作者参与科学技术政策、法规的制定工作,参与与科学技术有关的地方事务的科学决策、民主监督。
第十一条 人民政府编制国民经济和社会发展计划、制定科学技术发展规划、确定与实施重大建设项目,科协应当开展科学论证和决策咨询工作,提出意见和建议。
第十二条 受国家机关或有关组织的委托,科协可以组织或推荐相关学科的专家和学者承担或参与科学技术项目评估、成果鉴定、专业技术职务资格评审、科技咨询资格认证、自然灾害损失鉴定、技术标准制定与修改等事务。
第十三条 科协开展国内外民间学术交流活动,发展同国际科学技术组织、境外学术团体及科学技术界人士的科学技术合作与友好交往。
第十四条 科协在国民中开展以科学知识、科学方法和科学思想教育为主要内容的经常性、群众性的科学技术普及活动,在青少年中开展适合其特点的科学技术活动。
第十五条 科协促进学会与企业的协作,指导和扶持企业科协组织开展科学技术活动,促进企业开发新产品、新技术、新工艺、新材料,提高产品质量和科学技术含量,推动企业科学技术进步。
第十六条 科协应当加强对农村牧区先进适用技术的示范、普及工作,组织科学技术工作者开展科技下乡和科技扶贫活动,提高农牧民的科学文化素质,帮助和引导农牧民依靠科学技术发展农村牧区经济。
第十七条 对违反法律、法规,侵犯科学技术工作者合法权益的行为,科协应当进行调查,并建议有关单位或部门处理。
企业、事业单位辞退、处分科学技术工作者,所在单位的科协组织认为不适当的,有权提出重新处理的意见。
企业召开涉及科学技术工作者切身利益的会议和调解因技术承包、技术改造、技术咨询和服务以及成果转化等引起的争议时,应当邀请科协参加并听取其意见。
第十八条 各级科协可以依照国家和本省有关规定兴办科技实体,开展有偿服务,并按规定享受税收方面的优惠。
第十九条 科协表彰和奖励在科协工作和科学技术进步中做出突出成绩的组织和个人。
第二十条 科协的经费来源是:
(一)同级人民政府拨给的行政经费、事业费、基本建设费和学术交流等专项经费;
(二)会员缴纳的会费;
(三)国内外组织或个人的捐赠款;
(四)科技实体的收入和有偿服务的收入;
(五)其他合法收入。
第二十一条 各级科协的行政费、事业费列入同级人民政府财政预算,并随着社会、经济的发展逐步增加。
各级人民政府对科学技术普及经费投入的年增长幅度要高于财政经常性收入的增长幅度。
第二十二条 科协的经费收支按照国家规定实行独立核算,并接受政府有关部门的审计、监督。
第二十三条 科协的资产、经费和各级人民政府对科协事业投入的不动产,任何单位和个人不得侵占、挪用和任意调拨。
第二十四条 本条例适用于本省各级科协组织。
第二十五条 本条例自1998年7月1日起施行。

对“停电公告”的法律认识

王重阳


由于经济快速增长、水力发电骤减、煤电价格之争、气候变化反常等诸多因素,缺电的局面在全国迅速蔓延开来。全国而言,以华东为最,华东地区,浙江又首当其冲。缺电已成定局,停电在所难免,因此,如何做好与限电、停电有关的应对措施,走出“停电甫歇、纠纷沓来”的怪圈,是供电企业应当统筹考虑的重大问题。当然,应对措施包括生产技术、电力建设、运行调度、停电公告等多个方面,我仅从法律角度谈几点对停电公告问题的认识。

认识之一:停电公告应当及时发布,切忌公告滞后事实

缺电局面是由于气温变化异常、网供电量不足等多种因素促成的,这决定了停电时间不大可能像天气预报那样准确可期,往往容易造成拉闸限电时停电公告尚未刊发,造成停电公告滞后于停电事实的尴尬局面。根据电力法、合同法、《电力供应与使用条例》等法律、行政法规的规定,电力企业在计划检修、临时检修、因发电、供电系统发生故障需要停电、限电时,需要提前发布公告。如果部分用户确因供电企业在停电公告问题上存在疏漏,没有做好预防措施而遭受损害的,就可以依据上述法律、行政法规等向供电企业提出索赔请求。显然,供电企业“先斩后奏”的做法在法律上是存在过错的,应对供用电合同中的用电人承担违约责任。因此,供电企业在季节性用电高峰来临之前,应做好负荷预测工作,未雨绸缪,及早发布公告。当然公告的措辞可采用“可能”等模糊加限制条件的用语进行,以避免不必要的麻烦。

认识之二:停电公告中的停电、限电时间应当明确

供电人将在什么时间采取停电措施,以备广大用电人做好生产、生活准备,应在停电公告中明确反映出来。停电时间包括每周的哪些天以及每天的哪几点。可以说,没有交代清楚停电时间的停电公告是起不到正常公告作用的。每天的停电时间点比较容易公告清楚,从几点到几点明确即可。每周的连续停电、限电的预告其实也不复杂,但现实中容易出现错漏的情况。比如某条线路本周需要执行“停二开五”的轮休计划,停电公告的发布的轮休时间应为“线修日及线修日的次日”,有些时候可能只公布“线修日”,而对“线修日次日”的轮休安排语焉不详。

认识之三:停电公告内容应当浅显易懂

大家知道,供用电合同属于格式合同,根据合同法原理,格式合同的提供方应对合同中的格式条款向相对方做出说明或者解释,否则,该条款不发生法律效力或者在产生歧义时将采纳对格式合同提供方不利的解释。供用电合同的格式属性决定了作为合同延伸部分——停电公告的内容应当浅显易懂,尽量少使用由专业、技术词汇等组成的不易让人明白的条款。譬如,“2004年8月25日8:30—16:30停××线××分线”的表达方式就亟待改进,因为“××线××分线”是相对专业的技术用语,一般公众难以理解该分线相对确切的供电范围。这样,就可能会对公告中的停电范围理解错误,起不到应有的公告作用。因此,在停电的地域范围上要尽可能使用浅显、明了、易懂的语词,事先相对确切地圈定停电、限电区域范围,使停电公告名副其实。当然,不同用电性质的客户可根据法律规定及轻重缓急区别对待。

认识之四:停电公告名称应当标准规范

在停电公告名称问题上,各地称谓不一,有叫“停电通知”的,也有叫“停电公告”,还有“有序用电表”、“限电序位表”的,等等。究竟采用那个名称,智者见智,仁者见仁,似乎各有千秋。但我认为,停电公告的名称应当和现有的法律、行政法规等的规定或者供用电合同中的约定照应起来。供用电合同约定了特定的名称的,则应采用合同中约定的名称,如果供用电合同中对此问题没有特别约定,则根据《电力供应与使用条例》第28条:“除《电力供应与使用条例》另有规定外,在发电、供电系统正常运行的情况下,供电企业应当连续向用户供电;因故需要停止供电时,应当按照下列要求事先通知用户或者进行公告:(一)因供电设施计划检修需要停电时,供电企业应当提前7天通知用户或者进行公告;(二)因供电设施临时检修需要停止供电时,供电企业应当提前24小时通知重要用户;(三)因发电、供电系统发生故障需要停电、限电时,供电企业应当按照事先确定 的限电序位进行停电或者限电。引起停电或者限电的原因消除后,供电企业应当尽快 恢复供电”的规定,区别不同的停电事由,分别称为“停电公告”、“停电通知”和“限电序位表”、“限电序位通告”、“限电序位公告”或者“限电序位方案”为好。尤其是对于发电、供电系统发生故障需要停电、限电的情况,无论叫什么名称,最好在限定语里加上“限电序位”,以免个别用户因看不到“发电、供电系统发生故障需要停电、限电”情况下的“停电公告”,而和我们“叫真”,甚至对簿公堂,来个公益诉讼什么的。这样的名称,从法律依据上比较容易说得通。当然,这是从供电人和用电人同处于平等的民事法律地位上来说的。如果公告的性质属于行政通告类,则名称可以“入乡随俗”,不一而足。当然,公告的最低要求是用电人应能从中获取供电企业可能采取停电、限电措施的基本信息。

认识之五:停电公告的署名主体应适当合法

从法律上讲,民事法律关系与行政法律关系的区分是相当明确的,前者是平等民事主体之间的法律关系,后者则存在行政隶属关系,主体地位不平等。有些停电公告存在主体混淆的问题,其根本原因就在于对公告的法律性质未做细致的辨析,认识不够到位。如果“停电公告”为行政通告类,主体则应为行政机关,即电力管理部门或者地方经济主管部门,如经委、经贸委、经济发展局或未进行电力体制改革的电业局、供电局、电力局等。如果公告为“限电序位表”或者“限电序位方案”,则为民事告知书,主体为供电企业,即供用电合同中的供电人,如供电企业、电力公司等。一般来说,将行政机关与民事主体捆在一起发布公告、通知的做法是不可取的。

认识之六:停电公告的发布媒体应当具有公众基础

停电公告发布的目的就是要让用电人了解到供电人想要传达的停电、限电信息,这样就必须借助一定的载体向社会发布,如网络、电台、电视台、报纸、杂志、信函、短信等。出于公告成本、信息时效及信息覆盖率等多种因素考虑,一般会采用报纸、短信等几种方式。在采用报纸作为发布媒体时,还应注意报纸的发行量、覆盖面、读者群等因素,避免“出工不出力”的消极后果。

认识之七:停电公告中限电序位的确定要考虑公众的知情权

供电企业是社会公用型企业,利害关系涉及千家万户。随着市场经济的逐步成熟,民众法治意识的日渐觉醒,限电序位的确定应当遵循什么样的原则,制定过程如何向媒体公布以满足公众知情权等,是供电企业在制定限电序位表的过程中需要预先考虑的问题,也是供电企业公共关系的重要内容。
专家指出,日益增长的用电需求和滞后的电力供应不足之间的矛盾,是导致近年来电力饥荒的根本原因,与以往季节性、时段性的电力短缺不同,目前我国很多地区已经进入“硬缺电”,即全年性的电力供应不足。因此,停电公告是缺电局面下化解矛盾、共渡难关中不可或缺的重要步骤,其中蕴涵的法律问题着实不少,需要我们认真对待。