房屋租赁的法律风险与防范
陈召利
房屋租赁主要包括居住用房的租赁和经营用房的租赁。由于社会经济高速发展，房屋租赁日益兴盛，房屋租赁经营方式日益普遍。但是，我国法律规范过于原则，人们法律意识淡薄，纠纷此起彼伏。本文结合2009年7月30日最新公布的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号，以下简称《房屋租赁解释》），总结房屋租赁中常见的法律风险及防范措施，供参考。
一、 书面合同的必要性
根据我国《合同法》的规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。这意味着，如果口头约定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头约定的租赁期限则视为不成立，只能认为不定期租赁。此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，容易发生纠纷。
因此，无论租赁期限长短，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
二、 合同无效的认定
在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严重损害了法律的确定性和统一性。《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同、转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同、未经出租人同意的转租合同认定为无效。同时，允许当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋占有使用费，一般参照合同约定的租金标准。
在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。
因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的合法权利人，建筑物是否为合法建筑。
三、 租赁期限的确定
根据我国《合同法》的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
这里需要注意的是，如约定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
四、 房屋装饰装修的处理
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热点和难点问题。在最高人民法院公布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则：
1．承租人未经出租人同意装饰装修的费用，由承租人负担，出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2．承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
3．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。
4．承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，按照下列情形分别处理：
（一）因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失；
（二）因承租人违约导致合同解除，承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；
（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；
（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。
5．承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权请求出租人补偿附合装饰装修费用的，但当事人另有约定的除外。
我们注意到，《房屋租赁解释》根据有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的标准。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列入合同无效的损失范围。残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余“价值”，这一“价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用。因此，承租人如需对房屋进行装饰装修，应当经出租人同意，合理确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确约定。
新疆自治区党委自治区人民政府关于贯彻中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》的实施办法（试行）
新疆自治区党委自治区人民政府
新疆自治区党委自治区人民政府关于贯彻中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》的实施办法（试行）
新疆自治区党委自治区人民政府
第一章 总则
第一条 为了认真贯彻落实中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》，全面实行党风廉政建设责任制，推动党风廉政建设和反腐败斗争的深入开展，维护自治区改革、发展和稳定的大局，结合我区实际，特制定本实施办法。
第二条 实行党风廉政建设责任制，必须坚持以邓小平理论和党的基本路线为指导，坚持“两手抓，两手都要硬”的方针，认真贯彻落实党中央、国务院、中央纪委和自治区党委、自治区人民政府关于党风廉政建设和反腐败斗争的有关规定和要求。
第三条 实行党风廉政建设责任制，必须坚持党委统一领导，党政齐抓共管，纪委组织协调，依靠群众的支持和参与的反腐败工作领导格局，切实加强领导。
第四条 实行党风廉政建设责任制，必须把党风廉政建设作为党的建设和政权建设的重要内容，纳入党政领导班子、领导干部目标管理，与经济建设、精神文明建设和其他业务工作紧密结合，一起部署，一起落实，一起检查，一起考核。
第五条 实行党风廉政建设责任制，必须坚持从严治党，从严治政；立足教育，着眼防范；集体领导与个人分工负责相结合；谁主管，谁负责；一级抓一级，层层抓落实的原则。
第六条 实行党风廉政建设责任制，各级党委（党组）、政府（行政）职能部门的领导班子、领导干部必须坚持在职责范围内严肃认真地履行党风廉政建设责任。对不履行或者不认真履行相应责任的，应依据《关于实行党风廉政建设责任制的规定》和本办法实施责任追究。
第二章 责任范围
第七条 各级党委（党组）领导班子对所辖地区、系统、部门、单位的党风廉政建设负全面领导责任。
党委（党组）书记对本地区、本系统、本部门、本单位的党风廉政建设负总责，对党委（党组）的党风廉政建设负直接领导责任。
党委（党组）副书记、常委（委员、党组成员）根据分工，对分管地区、系统、部门、单位及其正职领导干部的党风廉政建设负直接领导责任。
第八条 各级政府（行署）领导班子对本级政府（行署）及各部门的党风廉政建设负全面领导责任。
政府（行署）正职领导干部对本级政府（行署）及各部门党风廉政建设负总责。对本级领导班子的党风廉政建设负直接领导责任。
政府（行署）副职领导干部根据分工，对分管地区、系统、部门、单位及其正职领导干部的党风廉政建设负直接领导责任。
第九条 党委、政府（行署）各部门的领导班子对本部门及所属单位的党风廉政建设负全面领导责任。
部门正职领导干部对本部门及所属单位的党风廉政建设负总责，对本部门领导班子的党风廉政建设负直接领导责任。
部门领导班子其他成员根据分工，对分管单位及正职领导干部的党风廉政建设负直接领导责任。
第十条 各级纪检监察机关对本地区、本系统、本部门、本单位党风廉政建设工作的组织、协调、监督检查负直接领导责任。
第三章 责任内容
第十一条 各级党委（党组）、政府（行政）领导班子责任：
（一）认真贯彻落实上级党委、政府关于党风廉政建设的部署和要求，结合本地区、本系统、本部门、本单位实际，分析研究，制定相关的工作计划并组织实施。
（二）严格执行党的政治纪律、经济工作纪律、组织工作纪律、群众工作纪律，特别是结合新疆实际，教育党员干部自觉维护祖国统一，加强民族团结，旗帜鲜明地反对民族分裂主义和非法宗教活动。及时处理党员、干部违反党的政治纪律的问题。
（三）组织党员、干部学习邓小平关于党风廉政建设理论，学习党风廉政建设法规，经常广泛地开展党性、党风、党纪和廉政教育。
（四）坚持标本兼治，综合治理，建立和完善管理机制、监督机制，及时认真解决党风廉政建设中出现的重要问题，注重从源头上预防和治理腐败。
（五）认真贯彻落实中央和自治区有关党风廉政建设的法规和制度，结合本地区、本系统、本部门、本单位实际，制定党风廉政建设配套制度并组织实施。
（六）认真履行监督职责，对本地区、本系统、本部门、本单位的党风廉政建设情况、领导班子和领导干部廉洁从政情况进行定期和不定期的监督检查和考核，对不履行或不正确履行党风廉政建设责任制的领导班子及领导干部要进行责任追究。
（七）严格按照规定选拔任用干部，加强对干部选拔任用工作的考核、监督和检查，防止和纠正用人上的不正之风。
（八）领导、组织本地区、本系统、本部门、本单位的廉洁自律、查处违法违纪案件和纠正行业不正之风工作，支持执纪执法机关依纪依法履行职责，为执纪执法机关开展工作创造有利条件。
（九）督促领导干部执行《中国共产党党员领导干部廉洁从政若干准则（试行）》，教育和管理好配偶、子女和身边工作人员。
（十）把执行党风廉政建设责任制作为民主生活会的重要内容。
第十二条 各级党委（党组）书记、政府（行政）正职领导干部责任：
（一）根据上级党委、政府关于党风廉政建设的部署和要求，结合本地区、本系统、本部门、本单位党风廉政建设责任目标，及时组织会议，专题研究重大问题，作出安排部署。
（二）领导和参与党风廉政建设和反腐败工作的检查、考核、督促党风廉政建设责任制的落实，把党风廉政建设与经济工作、其他业务工作紧密结合起来，相互促进。
（三）加强对大案要案查处工作的领导，组织各职能部门协调配合，及时排除办案中的阻力和干扰，采取有力措施，保证查案工作顺利进行。
（四）认真接待和处理群众来信来访，认真解决群众反映的热点、难点问题。
（五）管好领导班子成员，经常了解班子成员和下一级领导干部执行党风廉政建设责任制、遵纪守法、廉洁自律的情况，发现问题，及时批评、告诫，督促其及时纠正，重大问题及时向上级报告。
（六）主持和开好领导班子廉洁自律专题民主生活会，带头开展批评与自我批评，对存在的问题及时整改。
（七）模范遵守党纪政纪国法，严格按领导干部廉洁自律各项规定办事，自觉接受组织和群众的监督。
（八）教育和管理好配偶、子女、身边工作人员，防止违法违纪和不廉洁问题发生。
第十三条 各级党和（党组）、政府（行政）其他领导干部责任：
（一）协助正职领导干部抓紧抓好党风廉政建设和反腐败工作。具体负责责任范围内党风廉政建设和反腐败工作。检查、督促、指导分管部门的党风廉政建设、反腐败工作和党风廉政建设责任制的落实。
（二）深入基层、调查研究，组织分析党风廉政建设和反腐败斗争情况，及时发现和解决苗头性、倾向性问题，并有针对性地组织研究和制定防范措施和办法。
（三）认真解决群众关心的热点、难点问题；组织查处职责范围内的大案要案，帮助执纪执法机关排除干扰和障碍。
（四）对分管范围内的领导干部严格要求、严格管理、严格监督，发现问题及时进行批评教育，督促其自查自纠，重大问题及时向领导班子和主要领导报告。
（五）模范遵守党纪政纪国法，严格按领导干部廉洁自律各项规定办事，自觉接受组织和群众的监督。
（六）教育和管理好配偶、子女、身边工作人员，防止不廉洁行为和违法违纪问题发生。
第四章 监督检查
第十四条 各级纪检监察机关在党委、政府和上级纪检监察机关的领导下，按照工作部署，对本地区、本系统、本单位的党风廉政建设工作进行组织协调和综合指导，对贯彻落实党风廉政建设责任制的情况进行监督检查。
第十五条 各级纪检监察机关要把监督检查工作与履行纪检监察机关职能相结合，每年对下级党委、政府和同级党政机关各部门贯彻落实党风廉政建设责任制的情况进行一次全面监督检查；根据实际情况，针对突出问题，及时组织专项监督检查；在日常工作中，要进行经常性的监督检
查。
第十六条 监督检查工作要依靠群众的支持和参与。重视群众的来信来访和举报，通过组织巡视组、督查组和行风评议、调查研究等渠道认真听取人大代表、政协委员和特邀监督员以及广大干部、群众对党风廉政建设的反映、意见和建议，收集有关情况。
第十七条 对监督检查中发现的问题，要及时向同级党委、政府和上级纪检监察机关报告，并提出追究责任的意见和建议。
第五章 责任考核
第十八条 各级党委（党组）负责领导、组织下一级党政领导班子和领导干部党风廉政建设责任制执行情况的考核工作。考核工作要与领导班子和领导干部年度考核和工作目标考核相结合。
第十九条 党风廉政建设责任制执行情况考核工作的具体实施，由纪检监察机关、组织人事部门等组成考核小组进行考核。
第二十条 责任考核的形式和方法：
考核的形式主要有中期考核、年终考核和专门考核：
（一）中期考核，每年6－7月进行，主要以廉洁自律民主生活会形式由本地区、本单位自查自考为主。自查自考情况要书面报上级党委（党组）、纪委（纪检组）。
（二）年终考核，与领导班子和领导干部年终考评、工作目标年度考核和年终工作总结等结合同时进行。
（三）专门考核，对上级党委（党组）研究决定考核的领导班子或者领导干部履行党风廉政建设责任制的情况进行专门考核。
考核的方法主要采取：
（一）听取被考核单位落实党风廉政建设责任制情况汇报和领导的述职报告。
（二）查阅党委会记录、民主生活会记录、党风廉政建设和反腐败有关制度、文件等有关资料。
（三）采取个别走访、谈话、开座谈会等方法，听取党内外群众对被考核领导班子和领导干部的意见。
（四）采取问卷调查、群众测评或者组织群众民主评议领导班子和领导干部执行党风廉政建设责任制的情况。
（五）考核结束后，考核小组应向党委（党组）报告考核结果。
第二十一条 经过考核，对被考核单位和领导班子及其成员党风廉政状况和廉洁自律情况作出基本评价。考核结果作为双文明目标考核和党政班子考评的重要依据。被考核单位按一、二、三等次排列，进行通报。
能够正确履行党风廉政建设责任，成绩突出的，为党风廉政建设一等单位；能够履行党风廉政建设责任，成绩一般的，为党风廉政建设二等单位；不认真履行党风廉政建设责任，或在党风廉政建设方面发生较大问题的，为三等单位。
凡被评为党风廉政建设一等单位的，对领导班子和领导干部给予表彰、奖励；凡被评为党风廉政建设三等单位的，取消先进集体、文明单位的评选资格。
第二十二条 党风廉政建设责任制执行情况的考核及处理结果，记入领导干部个人廉政档案，作为对领导干部的业绩评定、奖励惩处、选拔任用的重要依据。
第六章 责任追究
第二十三条 各级党委（党组）、政府及其部门的领导班子和领导干部，必须对职责范围内的党风廉政建设履行相应的职责，对不履行或者不正确履行职责的必须追究相应的责任。
第二十四条 根据干部管理权限，按照下管一级的原则，实施责任追究。
（一）自治区党委、政府及纪检监察机关、组织人事部门负责对地、州、市、厅、局领导班子和领导干部的责任追究。
（二）地、州、市党委、政府（行署）及纪检监察机关、组织人事部门负责对县（市、区）处级领导班子和领导干部的责任追究。
（三）县（市、区）党委、政府及纪检监察机关、组织人事部门负责对乡、镇、街道办事处、科（局）领导班子和领导干部的责任追究。
第二十五条 责任追究的形式：诫勉提示、通报批评、组织处理、纪律处分。
（一）诫勉提示，包括谈话、批评教育、责令其写出书面检查等。由党委（党组）、政府（行政）或纪检监察机关、组织人事部门实施。
（二）通报批评，是指对单位或领导班子以及领导干部通过公开通报或党内通报的形式进行批评。由党委（党组）、政府（行政）或纪检监察机关、组织人事部门实施。
（三）组织处理，即调离、责令责任者辞职或者对其免职。由组织人事部门负责实施。
（四）纪律处分，即按照中共中央、国务院《关于实行党风廉政建设责任制的规定》和《中国共产党纪律处分条例（试行）》、《中华人民共和国行政监察法》的规定给予的党纪政纪处分。由纪检监察机关或者任免机关负责实施。
第二十六条 在执行党风廉政责任制中，有下列情形之一者，对领导班子及其成员分别给予试勉提示、通报批评、组织处理或纪律处分：
（一）对上级党委、政府关于党风廉政建设的部署、要求和法规、制度贯彻不力，不能结合本地区、本系统、本部门、本单位实际，及时专题研究、布置安排、制定配套措施并组织实施的，对领导班子进行通报批评。
（二）没有对领导班子及其成员和下一级主要领导干部的廉洁从政情况及时监督、检查和考核，对不廉洁行为没有及时批评、告诫，督促其纠正；没有把执行党风廉政建设责任制的情况作为领导干部廉洁自律专题民主生活会的重要内容的，对领导班子进行通报批评；对主管责任者进行
谈话或责令其写出书面检查。
（三）没有对党员、干部进行有效的党性党风党纪和廉政教育，致使责任范围内的地区和单位发生问题较多；领导和组织各职能部门协调配合查处大案要案不力，没有及时排除办案中的干扰和阻力，使案件查处工作工作受到影响；没有认真解决群众反映强烈的热点、难点问题，因而造
成不良社会影响，情节较轻的，给予诫勉提示；情节较重的，责令负直接领导责任的主管人员辞职，对其调离或者免职。
（四）对直接管辖范围内发生的明令禁止的不正之风不制止、不查处，或者对上级领导机关交办的党风廉政责任范围内的事项拒不办理，或者对严重违法违纪问题隐瞒不报、压制不查的，给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分，情节严重的，给予撤销党内职务处分。
（五）在反对民族分裂主义和非法宗教活动问题上，对中央和自治区有关精神执行不力，旗帜不鲜明，立场不坚定，致使本地本单位发生重大问题的，责令其辞职或者对其免职；情节较重的，给予党内警告、严重警告处分；情节严重的，给予撤销党内职务处分。
怂恿、支持、包庇、参与民族分裂和非法宗教活动的，情节较轻的，给予撤销党内职务处分；情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
（六）直接管辖范围内发生重大案件，致使国家、集体资财和人民群众生命财产遭受重大损失或者造成恶劣影响的，责令负直接领导责任的主管人员辞职，对其调离或者免职。属于失职渎职的，按有关法律法规处理。
（七）违反《党政领导干部选拔任用工作暂行条例》的规定选拔任用干部，造成恶劣影响的，给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分，情节严重的，给予撤销党内职务处分；提拔任用明显有违法违纪行为的人的，给予严重警告、撤销党内职务或者留党察看处分，情节严重
的，给予开除党籍处分。
（八）授意、指使、强令下属人员违反财政、金融、税务、审计、统计法规、弄虚作假的，给予负直接领导责任的主管人员警告、严重警告处分，情节较重的，给予撤销党内职务处分，情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
（九）授意、指使、纵容下属人员阻挠、干扰、对抗监督检查或者案件查处，或者对办案人、检举控告人、证明人打击报复的，给予负直接领导责任的主管人员严重警告或者撤销党内职务处分，情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
（十）对配偶、子女、身边工作人员严重违法违纪知情不管的，责令其辞职或者对其免职；包庇、纵容的，给予撤销党内职务处分，情节严重的，给予留党察看或者开除党籍处分。
具有上述情形一，需要追究政纪责任的，按照所给予的党纪处分给予相应的行政处分；涉嫌犯罪的，移交司法机关追究刑事责任。
第二十七条 实施责任追究的程序：
纪检监察机关和组织人事部门在进行考核和监督检查中，对认为不履行或者不正确履行党风廉政建设责任制的领导班子或领导干部，提出责任追究的建议。
党委（党组）、政府（行政）经研究认为需要追究责任的，责成纪检监察机关或组织人事部门进一步核实。需进行诫勉提示或组织处理的，经党委（党组）、政府（行政）同意后实施。
需要立案查处的，由纪检监察机关按规定立案查处。
第二十八条 实施责任追究，坚持谁主管，谁负责，分清集体责任与个人责任。属于领导班子集体研究作出错误决定的，要追究领导班子的责任；属于正职领导的责任，要追究正职领导的责任；属于分管领导的责任，要追究分管领导的责任。
第二十九条 实施责任追究，要实事求是，视不同情况，区别对待。
（一）对领导班子集体做出错误决定或者采取的错误行动，属于故意性质的，严肃追究；属于失误或过失性质的，视具体情况酌情追究。
（二）责任范围内发生了重大问题，但领导班子及成员始终敢抓敢管，敢于揭露矛盾，积极查处，可视情况免于追究责任。
（三）对不履行或者不正确履行党风廉政建设责任制应追究责任的，虽已调离原工作岗位或已离退休，仍应追究其责任。
第七章 附则
第三十条 人民团体、国有企业、事业单位参照执行本办法。
第三十一条 本办法由中共新疆维吾尔自治区纪律检查委员会、新疆维吾尔自治区监察厅负责解释。
第三十二条 本办法自发布之日起执行。
1999年8月28日
