居民购农宅案 效力如何？
张生贵
北京海淀区其镇政府推进旧村改造建设，因被告系居民，十八年前购买了某村村民的农宅，由于此处腾退重建，房价增值，为些原告诉被告，要求确认买卖合同无效。原告的诉由是，该协议违法，应按无效处理，被告辩称应驳回原告的诉讼请求，理由是自己翻建此房，物权法颁行后，居民购农房应认定有效，合同法规定，无效认定只能按法律，原有国务院相关土地管理的政策不能确认无效。此案经法院审理后，确认协议无效，但判决前此房已由村里收回，无法返还，被告与村里订立了腾退协议，原告再次起诉腾退安置协议无效，被告辩称2009年8月17日答辩人与第二被告订立的腾退补偿安置协议，是双方当事人真实意思表示，属于拆迁人与被拆迁人就拆迁安置达成的协议，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，原告的诉讼主张不能成立。原告以2009年12月11日的判决作为确认腾退补偿安置协议无效的理由，原判决确认的仅仅是答辩人将房屋腾空后还给原告，原判决确认的标的物（房屋）已由拆迁人拆除，被拆迁的房屋系答辩人翻建扩建的房屋，原告未向答辩人回购，拆迁人拆除此房时负有安置答辩人的义务。原审判决并未确认将土地返还给原告，土地是村集体所有，与原告无关。腾退补偿协议属于拆迁人同被拆迁人订立的协议，涉及的土地属村集体所有，该村改造建设后全部农改非，原告不能向答辩人提出主张，村委会对答辩人进行安置与原告没有关系，且原告所在的村委会对原告进行了安置补偿，原告的基本居住条件得到了满足和保障。原告的起诉在于眼见腾退拆迁有利可图，目的是想多得多占，其不当动机不应得到法律支持。
此类案件的处理目前法律法规不够明确，虽然法律规定城市居民不得购买农村房屋，但在处理纠纷的方法上一般以只认定无效为原则，针对返还问题根据当事人的反诉或另案起诉程序解决，原告提交的判决是在未经反诉且本诉中无主张返还的情况下，超诉讼请求作出的判决，依据法律规定，此判决内容不能约束答辩人。尤其在处理无效后果时，司法实践中以利益衡平为原则，确认出让人追求不当利益的诉讼动机，对无效承担主要过错责任，充分考虑出卖人因土地升值或拆迁补偿所获利益因素，以保护受让人利益为重，对答辩人财产损失及信赖利益损失一并做出赔偿。从诉讼起因看，在买卖行为完成近二十年原告才起诉，原告的起诉缘于土地增值因素，直接目的是利益驱动；从标的看，涉案中的房屋经答辩人翻建改建，判决生效以前已拆迁完毕，因此，应事实求是看待本案，尊重历史，照顾现实。由于城乡人口流动加大，居住区域界限打破和城乡一体化的大背景下产生的农村私房转买现象，存在着相关部门监管不力的问题，造成这种现状有深层次的综合原因。土地价格上升、房屋拆迁利益驱动是引起原告主诉的直接原因，北京高院处理此类案件的指导意见是，制止出让人从无效中获得更大的利益，切实保障受让人的居住条件，据此不可以简单依照原告的诉求认定无效。如果非要认定无效，则针对本案的处理，被告主张应当综合权衡双方的利益，充分考虑到合同对双方利益的影响，针对因土地升值或拆迁补偿所获利益，在原告与被告之间妥善分配，以切实保障答辩人因房屋被拆后居住为前提，防止原告从自身过错中得到更大的利益。根据腾退现值情况和原有买卖价格之间的差异，前案判决在认定返还时没有保护答辩人的安置利益和现实问题，尤其是原告未提出返还，答辩人也没有主张返还的情况下，法院自主依据评估价判决返还，极大地伤害了答辩人的根本利益，答辩人得到的利益根本买不到同样的住宅，居住条件得不到基本保障，相反，原告从村委会得到补偿安置的同时，又通过诉讼得到双倍利益，这样的处理一定意义上侵害了答辩人的利益，鼓励了不诚信毁约行为。北京二中院曾经判决画家村的案件时，是将出让人诉求无效认定与受让人诉求利益补偿分两个不同性质的案件处理，本案的情况有更多的不同之处，村委会此次腾退搬迁，全部实现村改居和农改非，性质上不能再依照城市居民不得购买农村房屋看待；原告的基本居住条件得到保障的前提下，必然要充分考虑答辩人一家的居住现实；本案同前案是完全不同两个法律行为，拆迁人对答辩人的安置行为应当得到法律保护。如按原告主张可得拆迁补偿利益为一百六十余万元的话，答辩人一并提起反诉主张，要求原告赔偿信赖利益损失，原告须承担的赔偿数额确定为总价的百分之八十，或原告只能得到当初买卖价与现实补偿价之比相应的返还额。
资料：
浙江省高院制定的《关于审理房屋纠纷案件研讨会纪要》（浙高法[１９９２]82号文件）规定：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”最高法院的法官学者也认为：“宅基地使用权人可以将地上建筑物以出售、赠与、继承、遗赠的方式移转与他人，宅基地使用权也随之转移”。把农村房屋买卖合同视为无权处分合同并不妥当。首先，我国的不动产权属由房屋所有权和土地使用权构成，是否有权处分应当看房屋和土地使用权，而不能从土地所有权角度考虑；否则城市房屋的买卖将被认定为无权处分。其次，一旦宅基地通过审批取得，宅基地的使用权与所有权即分离，村集体经济组织只在名义上享有所有权，使用、收益、占有和处分（用益物权意义上）的权利均归宅基地使用权人享有。再次，从物的利用角度看，原申请人利用宅基地或是由第三人利用，对所有权人而言并没有事实上的利害关系，因此，使用权的转移经所有权人同意并无实际意义。总之，只要土地使用权人合理开发利用，所有权人不得干涉用益物权行使权利。农村房屋与城市房屋相比，只是土地使用权取得方式上存在差别，依法取得后宅基地使用权与国有土地使用权均为用益物权，在物权法上的性质并无不同。根据物权平等保护原则，农民如同城市居民那样，保有甚至处分自己的房屋，应当是天经地义的事。将农村房屋作为禁止或限制流通物看待，明显不符民法公平观念。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。就农村房屋买卖而言，认定合同无效将面临两难的处境：如果不判决返还，则对于出卖人来说，其主张合同无效将失去意义。如果判决返还，对于已经交付或已办理过户手续的农村房屋，判决的执行困难甚至无法执行；尤其是买受人居住、使用多年并已改善或增设他物的情况，还涉及到相互返还或折价返还的问题，返还判决的妥当性值得怀疑。笔者认为，即便认定合同无效，还应当作“没有必要返还”处理。理由是：对出卖人而言，真正的诉讼动机和目的在于出卖后房屋增值利益，并不是因为无居住场所或生活无着落；对买受人而言，返还不仅失去增值利益，还会失去占有利益。对国家和社会而言，返还房屋的结果不仅没有给国家带来利益，反而给社会诚信造成损害 。
综上，单纯从合同法自身的角度考量，认定农村房屋买卖合同无效尚缺乏充分理由，判决返还所产生的不良法律效果和社会效果不可小视。北京天依张生贵律师整理13240422999
关于转发《喀什地区政府采购管理办法（试行）》的通知
新疆维吾尔自治区喀什地区行政公署办公室
喀署办发[2008]47号
关于转发《喀什地区政府采购管理办法（试行）》的通知
各县、市人民政府，行署各部门，地直各单位：
《喀什地区政府采购管理办法（试行）》已经行署2008年第一次常务会议通过，现转发你们，请遵照执行。
二〇〇八年三月十四日
喀什地区政府采购管理办法（试行）
第一章 总则
第一条 为规范采购行为，提高采购效率，节约采购成本，方便采购人，根据《中华人民共和国政府采购法》（以下简称政府采购法）、《政府采购货物和服务招标投标管理办法》、《政府采购信息公告管理办法》、《政府采购供应商投诉处理办法》及有关法律、法规，结合喀什地区实际，制定本办法。
第二条 喀什地区及各县（市）行政、事业单位（各委、办、局、各直属机构、人民团体及其下属各级行政事业单位）（以下简称采购人）使用财政预算内资金、预算外资金、自筹资金和中央及自治区专项资金实施列入地区《集中采购目录和分散采购限额标准》的货物类、工程类和服务类项目的采购，必须实行政府采购。
第二章 政府采购主体及职责
第三条 政府采购主体包括采购单位即采购人、财政局、采购中心和供应商。
地区财政局是负责地区本级政府采购监督管理的部门，依法履行对政府采购活动的监督管理职能。主要职能：依法制定政府采购有关规章制度；审核政府采购预算和实施计划；拟定政府集中采购目录、采购限额标准和公开招标数额标准；管理政府采购网络和发布政府采购信息；批准政府采购方式；管理政府采购资金；负责政府采购监督检查；考核政府采购代理机构业绩；开展政府采购宣传与培训；处理供应商的投诉事宜。
地区政府采购中心是集中采购机构，主要职能：制定政府采购中心内部操作规程，建立内部监督机制；负责对供应商资格的审查；接受采购人委托，组织实施政府集中采购目录中的项目采购；执行政府采购法律规章制度；管理政府采购档案、提供有关信息报表；建立维护与喀什地区政府采购相适应的信息网络系统；负责喀什地区政府集中采购协议供货工作的询价、竞价、网上信息、货物类价格及中标结果的定期公布和采购各环节的服务；自觉接受财政、监察、审计等部门的监督检查和考核；接受委托代理其他政府采购项目的采购。
供应商是指具备向采购中心或采购人提供货物、工程和服务能力的法人、其他组织或者个人，凡具备下列条件的，可以向政府采购管理机关申请取得政府采购的供应商资格：具有法人资格或者具有独立承担民事责任的能力；遵守法律、法规，具有良好的信誉；具有履行合同的能力和良好的履行合同的记录；从事工程项目政府采购的，还应符合国家关于从事工程建设的单位资质证书的规定。
第三章 政府采购范围和方式
第四条 政府采购的范围依照地区政府集中采购目录执行。
第五条 政府采购采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价采购(含挂网采购)等采购方式。
公开招标采购，是指采购机关或者其委托的政府采购业务代理机构（统称招标人）以招标公告的方式邀请不特定的供应商（统称招标人）投标的采购方式。
邀请招标采购，是指招标人以投标邀请书的方式邀请三个以上特定的供应商投标的采购方式。
竞争性谈判采购，是指采购机关直接邀请三家以上的供应商就采购事宜进行谈判的采购方式。
单一来源采购，是指只能从唯一供应商处采购的或发生了不可预见的紧急情况不能从其他供应商处采购的采购方式。
询价挂网采购，是指喀什地区政府采购中心通过公开招标、实地询价等方式，选定三家以上供应商产品价格作为挂网参考价（即政府采购最高限价）。采购人在协议有效期内，自行选择网上同种产品的一种政府采购形式。
第六条 单项金额在5万元以上、一次批量采购10万元以上、采购总额在50万元（含50万元）以上的货物、工程、服务类的采购，采用公开招标、邀请招标、竞争性谈判等方式招标，具体招投标办法，由政府采购管理办公室按照国家财政部、自治区财政厅相关办法执行。
第七条 单项金额在5万元以下、一次批量采购10万元以下、采购总额在50万元（不包含网络工程项目）以下的货物类采购适用询价挂网采购。
第八条 地区统一建立政府采购评审专家库，专家库人员由地、县（市）专家统一组成，通过随机方式抽取评标专家。
第四章 询价挂网采购
第九条 地区政府采购中心定期在喀什地区政府信息网（http://www.kashi.gov.cn/）招标采购专栏中公告货物类采购的具体执行程序，对产品的型号、具体配置、产地、最高限价、订货方式、供货期限、联系方式、售后服务条款等以合同约定的形式固定下来及时在喀什政府信息网上公布，以方便采购人执行。
第十条 最高限价 喀什地区政府信息网上公布的挂网参考价为采购最高限价，采购人可与挂网协议供货商进行谈判，以争取获得更优惠的价格及增值服务。挂网价格中已经包含了配套服务和有关配件的费用，采购人无需再另外付费。
第十一条 采购人参照地区挂网的最高限价进行采购，同种货物只要不高于最高限价可在挂网供货商内自行选择(挂网供货商必须是在政府采购中心备案的企业)。采购人所采购的货物低于挂网参考价所节余的资金归单位自行使用。
第十二条 价格动态管理 地区政府采购中心将建立协议供货最高限价与市场价格的联动机制，定期开展市场价格行情监测，对询价挂网最高限价实行动态管理，原则上每月更新一次价格。
第十三条 采购人在购买低于挂网价格的同种货物后，应及时将供应商的报价单加盖本单位公章传真至地区政府采购中心备案，以便及时更新挂网价格。各县（市）原则上可不再组织招标。
第十四条 供货合同和货物验收单
（一）采购人应与中标供应商或协议供货商签订《喀什地区政府采购协议供货合同》（以下简称协议供货合同），货物验收后中标供应商凭签订的《协议供货合同》到地区政府采购中心领取《喀什地区政府采购货物验收单》（以下简称货物验收单）。
（二）协议供货合同明确约定供需双方的权利和义务。采购人要充分利用协议供货制度的价格优惠和服务条件，监督中标供应商和协议供货商履行政府采购合同约定的各项应尽义务，出现合同纠纷或协议供货商违约时，应按照合同约定的方式进行处理并追究中标供应商和协议供货商的违约责任。
（三）货物验收单是实施政府集中采购的有效凭证，是财务付款（包括财政直接支付和授权支付）、国有资产登记入帐的凭证以及审计检查的依据。
（四）政府采购中心统一制定协议供货合同和货物验收单格式（可在喀什政府采购网上下载），由供应商填写合同信息后，经合同双方签字盖章后生效。
第十五条 权益保护 采购人在签订采购合同前，应查询喀什地区采购网中公布的相关操作条款，注意维护自身权益。同时，采购人要注意维护中标供应商和协议供货商的合法权益，严禁无故拖欠货款，不得向中标供应商和协议供货商提出超出协议供货合同范围的其他要求，否则由此引起的经济和法律责任由违规单位及相关责任人自负。
第十六条 验收 采购人应按照合同约定的条款负责验收，在交货时当场进行认真清点，现场参加安装和调试、参考专家意见，在验收合格后向供货商收取发票并签署货物验收单。为杜绝假冒伪劣产品，保护采购人权益，在验收时，应当场抄录设备及其所有可拆卸部件的编号或序列号，形成书面记录，并经双方签字确认，作为合同附件妥善保存，以备维修及产生合同纠纷时使用。
第十七条 支付 采购人要按照合同约定及时向中标供应商或协议供货商支付货款。财政部门按合同金额将采购资金直接划拨到中标供应商或协议供货商约定帐户。
第十八条 询价、竞价 为增强协议供货工作的透明度和竞争性、使政府集中采购工作更加公正公平，采购中心将适时选择部分协议供货品目进行竞价或大范围询价，并逐步扩大挂网品目范围。
第五章 监督检查
第十九条 各级政府采购主管机构应定期严格按照本办法对地直各部门、各县市、县直各部门执行询价挂网采购的情况进行监督检查。
（一）有关政府采购的法律、法规和规章的执行情况；
（二）政府采购预算的执行情况；
（三）政府采购的采购标准、采购方式和采购程序的执行情况；
（四）政府采购合同的履行情况；
（五）其他应当检查的内容。
被监督检查的单位和个人应当如实反映情况，提供有关材料，不得拒绝检查和隐瞒真实情况。
第二十条 政府采购办、采购中心应当接受监察、审计等部门以及社会的监督。重大采购项目应当邀请监察、审计等部门以及新闻媒体进行现场监督。
第二十一条 政府采购中心对协议供货最高限价开展市场监测，同时对供应商履约情况进行跟踪调查和监督，并建立询价挂网采购供应商履约情况考核机制、诚信档案管理和黑名单制度。
第二十二条 政府采购中心在喀什地区政府采购网设立举报信箱并公布政府采购管理机关和纪检监察部门监督电话。任何单位和个人发现采购人、供应商有违反本办法行为的，可向政府采购工作主管、监管部门反映。相关部门应及时启动有关调查程序，并按有关规定作出处理，并于受理之日起5个工作日内书面答复投诉人，情况复杂的可以适当延长，但最长不得超过10个工作日。
第六章 罚则
第二十三条 在政府采购过程中发生的违法违规行为，政府采购法和有关规章制度有规定的，从其规定予以处理，没有规定的执行本办法的规定。
第二十四条 中标供应商或协议供货商出现下列情形之一的，采购人应按照合同约定的方式进行处理，直接追究中标供应商或协议供货商的违约责任，并及时将有关情况向政府采购办反映。政府采购办将对违法违规供应商予以通报批评，扣除供应商部分或全部履约保证金；情节严重的，将暂停或取消其中标资格，直至将其列入不良供应商黑名单，在一年内禁止参加喀什地区政府采购活动：
（一）提供假冒伪劣产品的；
（二）产品质量、配置或提供的售后服务不符合国家有关规定和投标文件承诺的标准的；
（三）无正当理由拒绝按照投标承诺供货或提供售后服务的；
（四）没有在投标承诺的供货期限内及时供货或提供售后服务的；
（五）没有按照承诺的供货价格或折扣签订采购合同并供货的；
（六）协议供货最高限价高于同类型招标项目供货价或最高级别分销商的提货价的；
（七）中标产品的媒体广告价或市场统一零售价降低时，未及时书面告知采购中心进行相应价格调整的；
（八）借调换机型、配置之名乱加价的；
（九）使用不正当竞争手段，影响采购人正常采购活动的；
（十）违反法律法规、本办法规定和合同约定的其他情形的。
第二十五条 采购人及其相关人员出现下列情形之一的，视情节轻重，分别作出以下处理：督促纠正、通报批评、由其行政主管部门对相关人员给予行政处分；构成犯罪的，移交司法机关追究刑事责任等。
（一）擅自向协议供货商范围外的供应商采购或采购协议供货中标范围以外产品的；
（二）在采购过程中接受贿赂或者获取不正当利益的；
（三）无故拖欠货款的；
（四）在有关部门依法实施监督检查中提供虚假情况的；
（五）违反法律法规和本办法规定的其他情形的。
第二十六条 政府采购管理机关、采购中心的工作人员及评标委员会成员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿，尚不构成犯罪的，依法依纪给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
对政府采购管理机关作出的具体行政行为，当事人认为侵犯其合法权益的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第七章 附则
第二十七条 本办法由喀什地区财政局负责解释。
第二十八条 本办法自发布之日起施行。
