《中华人民共和国物权法》已于2007年10月1日正式施行，该法在我国首次确立预告登记制度亦成为不容忽视的亮点。这一制度的确立无论是在维护当事人的权利还是在保障不动产交易安全方面，都具有里程碑式的意义，是我国法治发展的一项进步与突破。
一、不动产预告登记制度的概述及其意义
不动产预告登记制度发源于早期普鲁士法规定的异议登记，而这种制度的正式确立，是从1896年的德国民法典开始的，以后相继为瑞士的民法典、日本的不动产登记法所借鉴，成为不动产登记制度中的重要组成部分。我国2007年制定的《物权法》确立了不动产预告登记制度，该法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。随着我国市场经济的快速发展，“一物二卖”甚至“数卖”所产生的纠纷不断增多，在房屋买卖中表现尤为明显。预告登记制度的创设具有保全预告登记权利人物权变动的目的，它对于维护不动产交易秩序、保护不动产交易安全、促使当事人遵守诚实信用原则、平衡不动产物权变动中各方当事人的利益具有重大意义。
二、不动产预告登记制度的法律性质
不动产预告登记的性质，在我国主要有三种观点：
第一、债权担保说。这一观点认为不动产预告登记还不是物权登记，而只是以保全不动产物权变动为目的的具有物权效力的法律手段。其不是独立的权利，仅仅是赋予债权请求权得以对抗以后可能发生的物权变动第三人的一种特别手段；
第二、准物权说。这一观点认为预告登记使得纳入登记的请求权具有物权的排他性，因此是一种介于债权与物权之间的权利，兼具债权和物权的性质，故是一种准物权；
第三、债权物权化说。这一观点认为预告登记的本质是使被登记的请求权具有物权的效力，纳入预告登记的请求权，对可能发生的与该请求权内容相冲突的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，所以已经是一种实在的物权。
笔者赞同第二种观点。事实上，不动产预告登记制度既具有物权性质又具有债权性质，是法律特别规定的使债权物权化，以达到保护债权请求权目的的一项制度，是连接债权与物权的“过渡性桥梁”，具有准物权的性质。买受人拥有了请求未来一定时期发生物权的权利，通过履行预告登记的手续，其他人便不再拥有该项权利，从而由“对人权”转化为“对世权”所以预告登记具有准物权的性质。
三、不动产预告登记的效力
（一）保全权利的效力。我国《物权法》第二十条第一款规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”。预告登记制度创设的目的就在于此，保障买受人预期物权的实现。如果将这种请求权依预告登记的方式进行登记后，不动产的所有人违背预告登记所为的变更及处分不动产的行为就会无效，预告登记的目的就会实现。在预告登记制度中，较之其他效力，保全效力是最具价值的效力。不动产交易双方在不动产交易合同成立后至不动产变更登记期间，原所有人不得处分不动产，否则处分行为无效。我国采绝对无效主义，即在预告登记后，在妨害预告登记请求权的范围内，所有人的处分行为一律无效；另一方面，登记权利人可以此预告登记对抗任何第三人的请求权。
（二）顺位保全的效力。顺位保全是指当预告登记推进到本登记时，不动产物权的顺位以预告登记的日期来确定，非依本登记的日期确定。为了预防未来可能发生的同一物上多项物权并存、竞合的矛盾，通过预告登记，可以将各项权利按照时间的先后顺序予以排列，并按照该顺序为每个物权确定一个实现的顺序。预告登记毕竟是暂时性的，或转为本权利，或丧失效力。当其能够成功地转为本登记的时候，其所具有的顺位自然应当转归为本登记顺位，这样才能更有效地保护债权人的合法权益。
（三）破产保护的效力。破产保护是指当不动产所有人进入破产程序时，相应的预告登记不动产并不列入破产财产，这是由于对该项请求权进行了登记公示，而使其具有物权的优先受偿权，是预告登记的请求权得以实现的保障。由此可见，不动产预告登记破产保护的效力，类似于担保物权的效力，是一种优先于债权的准物权。
（四）预警效力。预警效力是针对第三人而言的，预告登记具有准物权的性质，第三人必须受到预告登记的约束，不得实施有害于预告登记的行为。对第三人的预先警告的提示，即通过预告登记可以告知第三人，该不动产上已经设立有排他性的权利，任何从事与之相冲突的物权变动行为将会被确定为无效。
四、完善我国不动产预告登记制度的建议
我国《物权法》吸收了其他国家的立法成果，创设了不动产物权预告登记制度，虽然该项制度是我国物权立法方面的一项创新，但在实践中不难发现我国《物权法》确立的不动产预告登记制度还存在着某些缺陷。
第一、信息披露制度不健全。由于我国的信息公开机制建设严重滞后，所以在进行不动产交易前，买受人或第三人很难查阅相关不动产预告的权属登记状况，因而导致买受人在对要购买的不动产权属状况不了解的情况下与出卖人交易。这种情况下容易使出卖人规避法律，从而损害买受人或者第三人的利益。所以应实行不动产登记信息的完全公开，完善不动产预告登记公示制度，维护市场交易秩序，保护买受人合法权益。
第二、不动产预告登记制度适用范围狭窄。我国《物权法》将不动产物权预告登记的范围限定为房屋和其他不动产物权的买卖，而且发生债权请求权的原因也仅限为合同。虽然预告登记制度的主要功能在于杜绝对不动产的多头买卖，特别是房屋买卖中的一物二卖。但这种对预告登记范围的限制无疑消减了预告登记制度维护交易安全的本来价值。笔者认为在适用范围、登记对象、请求权的原因三个方面都须扩大，不动产物权的取得、转移、消灭、限制等方面也可纳入适用范围，并可考虑不动产的设定抵押、地上权的设定都属于物权变动范畴。预告登记对于交易安全的保护，在很大程度上取决于预告登记适用范围具有的广泛性。所以，除了由合同可以启动预告登记外，也可以因不当得利、无因管理等启动预告登记，还可以根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定启动，对于这些以非协议约定对物权的变更方式，也应给予适用预告登记的足够空间。
第三、申请预告登记方式不足。物权法规定当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，按照约定可以向登记机构申请预告登记。这是在私权自治的范畴内对当事人意思自治的一种尊重，是值得肯定的。然而如果预告登记的方式只能在双方有“约定”才能到登记机构申请不动产买卖的预告登记，如果没有“约定”好，则不能进行预告登记。这就不利于保护买受人的利益。在房地产买卖情形下，不动产所有者即开发商常常处于卖方的强势地位，若其故意不同意预告登记，那么预告登记就无法进行，买受人的利益就无法得到保护，预告登记的设立就无法达到预期的目的。笔者建议，我国应当采取法律强制与当事人自愿申请相结合的原则，这样就有利于对登记权利人利益的保护。
第四、立法不统一，预告登记机关多。我国《物权法》并未对不动产预告登记机关作出明确规定，但建设部《房屋登记办法》中规定，对房屋所有权及其他相关权利进行预告登记的机关为房屋所在地的房屋登记机构；国土资源部颁布的《土地登记办法》规定，受理对土地转让申请预告登记的部门为国土资源行政主管部门；对土地、房屋、森林、水面、滩涂、道路等各项不动产，担保法又将其不动产登记机关按照不同的管理体制分列了五个部门之多。此外，还有司法解释和地方性法规以及各种通知、决定、批复的有关规定。这种登记机关的不统一，在实践上容易造成适用上的混乱，导致交易方不知去哪里查阅不动产权属状况，加重了当事人不合理的负担，也有违市场经济的秩序要求。因此，有必要建立统一的不动产预告登记机构，避免多头登记多头负责的局面，这样既能保障当事人的合法权益，又不影响国家机关正常的工作，提高国家机关的办事质量和办事效率。
总之，《物权法》确立的不动产预告登记制度，已在特定债权与物权之间架起了一座桥梁，债权经过预告登记后具有了物权保全的效力，使得以不动产买卖为目的的债权能够顺利推进为物权。这必然会促进我国不动产物权交易的有序化，有效保护债权人的利益，从而实现社会的公平和效益。因此，在实践中不断完善预告登记制度，对发挥其自身的作用，达到预期的立法目的有重大的现实意义。
（作者单位：陕西省南郑县人民法院）
中国银监会关于印发《商业银行稳健薪酬监管指引》的通知
中国银行业监督管理委员会
中国银监会关于印发《商业银行稳健薪酬监管指引》的通知
银监发〔2010〕14号
机关各部门、各监事会办公室，各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行、金融资产管理公司，邮政储蓄银行，各省级农村信用联社，银监会直接监管的信托公司、企业集团财务公司、金融租赁公司：
现将《商业银行稳健薪酬监管指引》印发给你们，请遵照执行。
请各银监局将本通知转发至辖内各银监分局和银行业金融机构。
二○一○年二月二十一日
商业银行稳健薪酬监管指引
第一章 总则
第一条 为充分发挥薪酬在商业银行公司治理和风险管控中的导向作用，建立健全科学有效的公司治理机制，促进银行业稳健经营和可持续发展，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》的有关规定，参照金融稳定理事会《稳健薪酬实践的原则》等国际准则，制定本指引。
第二条 本指引所称薪酬，是指商业银行为获得员工提供的服务和贡献而给予的报酬及其相关支出，包括基本薪酬、绩效薪酬、中长期激励、福利性收入等项下的货币和非现金的各种权益性支出。
第三条 本指引所称商业银行，是指在中华人民共和国境内依法设立的吸收公众存款、发放贷款、办理结算等业务的企业法人。
第四条 商业银行应制定有利于本行战略目标实施和竞争力提升与人才培养、风险控制相适应的薪酬机制，并作为公司治理的主要组成部分之一。薪酬机制一般应坚持以下原则：
（一）薪酬机制与银行公司治理要求相统一。
（二）薪酬激励与银行竞争能力及银行持续能力建设相兼顾。
（三）薪酬水平与风险成本调整后的经营业绩相适应。
（四）短期激励与长期激励相协调。
第二章 薪酬结构
第五条 商业银行应设计统一的薪酬管理体系，其薪酬由固定薪酬、可变薪酬、福利性收入等构成。固定薪酬即基本薪酬，可变薪酬包括绩效薪酬和中长期各种激励，福利性收入包括保险费、住房公积金等。
第六条 基本薪酬是商业银行为保障员工基本生活而支付的基本报酬，包括津补贴，主要根据员工在商业银行经营中的劳动投入、服务年限、所承担的经营责任及风险等因素确定。津补贴是商业银行按照国家规定，为了补偿员工特殊或额外的劳动消耗，以及受物价变动影响导致员工实际收入下降等给予员工的货币补助。商业银行应当按照国家有关津贴、补贴的政策标准确定津补贴。
商业银行应科学设计职位和岗位，合理确定不同职位和不同岗位的薪酬标准。不鼓励商业银行设立保底奖金，如果确有实际需要，保底奖金只适用于新雇佣员工入职第一年的薪酬发放。
商业银行的基本薪酬一般不高于其薪酬总额的35%。
第七条 绩效薪酬是商业银行支付给员工的业绩报酬和增收节支报酬，主要根据当年经营业绩考核结果来确定。绩效薪酬应体现充足的各类风险与各项成本抵扣和银行可持续发展的激励约束要求。
商业银行主要负责人的绩效薪酬根据年度经营考核结果，在其基本薪酬的3倍以内确定。
第八条 商业银行根据国家有关规定制定本行中长期激励计划。商业银行应确保可变薪酬总额不会弱化本行持续增强资本基础的能力。
第九条 福利性收入包括商业银行为员工支付的社会保险费、住房公积金等。对于福利性收入的管理，商业银行要按国家有关规定执行。
第十条 商业银行支付给员工的年度薪酬总额要综合考虑当年人员总量、结构以及企业财务状况、经营成果、风险控制等多种因素，参考上年薪酬总额占上年业务管理费的比例确定，国有商业银行还应执行国家相关规定。
第三章 薪酬支付
第十一条 薪酬支付期限应与相应业务的风险持续时期保持一致。商业银行应根据不同业务活动的业绩实现和风险变化情况合理确定薪酬的支付时间并不断加以完善性调整。
第十二条 基本薪酬按月支付。商业银行根据薪酬年度总量计划和分配方案支付基本薪酬。
第十三条 商业银行应合理确定一定比例的绩效薪酬，根据经营情况和风险成本分期考核情况随基本薪酬一起支付，剩余部分在财务年度结束后，根据年度考核结果支付。
第十四条 中长期激励在协议约定的锁定期到期后支付。中长期激励的兑现应得到董事会同意。锁定期长短取决于相应各类风险持续的时间，至少为3年。
第十五条 住房公积金、各种保险费应按照国家有关规定纳入专户管理。
第十六条 商业银行高级管理人员以及对风险有重要影响岗位上的员工，其绩效薪酬的40%以上应采取延期支付的方式，且延期支付期限一般不少于3年，其中主要高级管理人员绩效薪酬的延期支付比例应高于50%，有条件的应争取达到60%。在延期支付时段中必须遵循等分原则，不得前重后轻。
商业银行应制定绩效薪酬延期追索、扣回规定，如在规定期限内其高级管理人员和相关员工职责内的风险损失超常暴露，商业银行有权将相应期限内已发放的绩效薪酬全部追回，并止付所有未支付部分。商业银行制定的绩效薪酬延期追索、扣回规定应同样适用离职人员。
第四章 薪酬管理
第十七条 商业银行应建立健全科学合理的薪酬管理组织架构。
董事会按照国家有关法律和政策规定负责本行的薪酬管理制度和政策设计，并对薪酬管理负最终责任；董事会应设立相对独立的薪酬管理委员会（小组），组成人员中至少要有三分之一以上的财务专业人员，且薪酬管理委员会（小组）应熟悉各产品线风险、成本及演变情况，以有效和负责地审议有关薪酬制度和政策。
管理层组织实施董事会薪酬管理方面的决议，人力资源部门负责具体事项的落实，风险控制、合规、计划财务等部门参与并监督薪酬机制的执行和完善性反馈工作。
商业银行审计部门每年应对薪酬制度的设计和执行情况进行专项审计，并报告董事会和银行业监督管理部门。
外部审计应将薪酬制度的设计和执行情况作为审计内容。
审计、财务和风险控制部门员工的薪酬应独立于所监督的业务条线，且薪酬的规模和质量应得到适当保证，以确保其能够吸引合格、有经验的人才。
第十八条 商业银行应制订科学、合理、与长期稳健可持续发展相适应的薪酬管理制度。薪酬管理制度一般应包括以下内容：
（一）银行员工职位职级分类体系及其薪酬对应标准。
（二）基本薪酬的档次分类及晋级办法。
（三）绩效薪酬的档次分类及考核管理办法。
（四）中长期激励及特殊奖励的考核管理办法等。
第十九条 商业银行应建立科学的绩效考核指标体系，并层层分解落实到具体部门和岗位，作为绩效薪酬发放的依据。商业银行绩效考核指标应包括经济效益指标、风险成本控制指标和社会责任指标。
（一）经济效益指标按国家有关规定选取。
（二）风险成本控制指标至少应包括资本充足率、不良贷款率、拨备覆盖率、案件风险率、杠杆率等。信用风险与市场风险成本度量时应考虑经济资本配置和资本成本本身变化以及拨备成本和实际损失。流动性风险成本在度量时应主要考虑压力测试下的流动性覆盖率和流动性资源本身的成本等因素。
（三）社会责任指标一般应包括风险管理政策的遵守情况、合法性、监管评价及道德标准、企业价值、客户满意度等。
董事会应于每年年初确定当年绩效考核指标，并报银行业监督管理部门备案。
第二十条 本指引第十九条所列风险成本控制指标对绩效薪酬的约束参照如下标准执行：
（一）有一项指标未达到控制要求的，当年全行人均绩效薪酬不得超过上年水平。
（二）有两项指标未达到控制要求的，当年全行人均绩效薪酬在上年基础上实行下浮，高级管理人员绩效薪酬下浮幅度应明显高于平均下浮幅度。
（三）有三项及以上指标未达到控制要求的，除当年全行人均绩效薪酬参照第（二）款调整外，下一年度全行基本薪酬总额不得调增。
第二十一条 商业银行应建立有效薪酬监督机制，不得为员工或允许员工对递延兑现部分的薪酬购买薪酬保险、责任险等避险措施降低薪酬与风险的关联性。
第二十二条 商业银行董事会应每年全面、及时、客观、详实地披露薪酬管理信息，并列为年度报告披露的重要部分。商业银行的薪酬信息披露情况应报国家有关主管部门和银行业监督管理部门备案。年度薪酬报告的信息披露内容主要包括：
（一）薪酬管理架构及决策程序，包括薪酬管理委员会（小组）的结构和权限。
（二）年度薪酬总量、受益人及薪酬结构分布。
（三）薪酬与业绩衡量、风险调整的标准。
（四）薪酬延期支付和非现金薪酬情况，包括因故扣回的情况。
（五）董事会、高级管理层和对银行风险有重要影响岗位上的员工的具体薪酬信息。
（六）年度薪酬方案制定、备案及经济、风险和社会责任指标完成考核情况。
（七）超出原定薪酬方案的例外情况，包括影响因素，以及薪酬变动的结构、形式、数量和受益对象等。
第五章 薪酬监管
第二十三条 银行业监督管理部门应将商业银行薪酬管理纳入公司治理监管的重要内容，至少每年一次对商业银行薪酬管理机制的健全性和有效性作出评估。
第二十四条 银行业监督管理部门应动态跟踪监测商业银行薪酬管理制度的实施情况，并根据实际情况对商业银行风险控制等考核指标的执行情况进行现场检查。
第二十五条 对于商业银行薪酬管理制度和绩效考核指标不符合有关规定的，银行业监督管理部门有权根据《中华人民共和国银行业监督管理法》的相关规定责令纠正，并对下列问题予以查处：
（一）薪酬管理组织架构、薪酬管理制度不符合规定的。
（二）未按规定核定、执行和报备绩效考核办法或年度薪酬方案的。
（三）绩效考核不严格、不符合规定或弄虚作假的。
（四）未按规定计发基本薪酬、延发绩效薪酬的。
（五）未按规定追索或止付绩效薪酬的。
（六）未按规定披露薪酬信息的。
（七）其他不符合国家有关政策规定的。
第二十六条 符合下列情况之一的，商业银行薪酬结构与水平应报救助机构和银行业监督管理部门确定：
（一） 已经实施救助措施的。
（二） 商业银行面临重大声誉风险并有可能对其持续经营产生实质性影响的。
（三）商业银行濒临破产、倒闭的。
（四）商业银行被依法接管的。
（五）商业银行被关停的。
第六章 附则
第二十七条 商业银行在参加基本社会保险的基础上为员工建立企业年金和补充医疗保险的，应符合国家有关规定。
扣回的薪酬应按照有关规定冲减当期费用。
第二十八条 商业银行在境外设立的子行、分行、非银行金融性公司由母行根据本指引的原则并结合不同国家和地区的法律规定、监管要求对其薪酬进行调控。
由银行业监督管理部门监管的其他类银行、非银行金融机构参照本指引执行。
第二十九条 本指引由中国银监会负责解释。
第三十条 本指引自2010年3月1日起施行。
