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福建省福州市人民政府


福州市住宅小区物业管理基本金管理暂行规定
福州市人民政府



第一条 为了加强物业管理基本金的管理，规范物业管理基本金的使用，维护业主的权益，根据《福州市城市住宅小区物业管理办法》的有关规定，制定本规定。
第二条 物业管理基本金遵循“按期全额储存，业主共同共有，分期限额使用”的原则；实行“统一缴交，专户储存，专款专用，民主理财，接受监督”的管理制度。
第三条 物业管理基本金是指由开发建设单位在移交物业管理前，按其建设总投资额2％拨付的资金和依法取得的其他资金。
建设总投资额分别按以下情况核定：
（一）住宅小区属商品房的，按总建筑面积乘以房屋平均售价的75％计算；
（二）住宅小区属经济适用住房的，按总建筑面积乘以政府指导价的94％计算；
（三）住宅小区属集资建房的，按总建筑面积乘以竣工当年房改成本价计算；
（四）住宅小区属拆迁安置房的，按总建筑面积乘以政府规定价格。
第四条 物业管理基本金可以用住宅小区内物业（如商业网点、写字间、住宅等）充抵，充抵的物业按成本价计算金额。但充抵额一般不超过物业管理基本金总额的70％。
充抵的物业产权归全体业主共同共有。出租、经营或处分充抵的物业须经业主大会同意，收入必须归入物业管理基本金专户。
物业管理用房不能充抵物业管理基本金。
第五条 物业管理基本金属全体业主共同共有，不得分割给个人，不得公款私存、设立小金库，不得用于营利、提保、借用他人。
第六条 物业管理基本金总额在竣工综合验收前由开发建设单位向市房地产管理局申报核定，并按核定金额存入指定的帐户。逾期未按时足额拨付物业管理基本金的，由市房地产管理局责令限期拨付，并自竣工综合验收之日起按每日3‰追缴滞纳金。
第七条 物业管理基本金专户应在国有商业银行设立，其存储和支用办法由市房地产管理局会同有关部门另行制定。
物业管理基本金由业主委员会设立专户储存，未设立业委员会的，由物业所在地的区房地产管理局设立专户代管。
区房地产管理局设立物业管理基本金代管帐户，需向市房地产管理局报备。
业主委员会设立物业管理基本金帐户需向物业所在地的区房地产管理局申报，由区房地产管理局批准。
第八条 物业管理基本金专项用于补贴住宅小区公用设施的维修更新。
前款所称住宅小区公共设施，是指电梯、水泵、供电机组、中央空调、消防及安全监控系统、非营业性附属公共建筑等。
公用设施全部拆换、维修中需牵动或拆除部分部件，其费用在公用设施现值25％以上的，从物业管理基本金中列支。
第九条 物业管理基本金由业主委员会或物业管理公司根据住宅小区公用设施维修更新年度计划，提出物业管理基本金开支方案，经业主大会批准，报物业所在地的区房地产管理局核准后，由存放银行按核准的开支方案，凭工程进度拨付款项。
每年每个住宅小区可申报二次物业管理基本金开支方案。
第十条 物业管理基本金使用实行年度限额使用制度，年使用额根据建筑物及公用设施性质、使用年限等确定。
一次性维修更新投资额大于物业管理基本金年使用额（或过去历年积累的年度使用额）的，不足部分由业主共同分担。
第十一条 物业管理基本金使用应严格执行财务制度。物业管理基本金使用情况应每半年公布一次，接受业主监督。
第十二条 市房地产管理局负责监督物业管理基本金的使用，并做好协调、服务、指导等工作。
第十三条 违反本规定，拒不缴交物业管理基本金的，住宅小区竣工综合验收不予通过，并按《福州市城市住宅小区竣工综合验收办法》第十二条规定处理。
违反本规定，造成物业管理基本金流失、开支不当，要追究有关人员的行政、经济责任；贪污、挪用物业管理基本金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第十四条 本规定适用于一九九七年一月一日以后竣工投入使用的住宅小区。
综合商住楼、高级公寓、别墅区等的物业管理基本金参照本规定执行。
第十五条 本规定自颁布之日起施行，由市房地产管理局负责应用解释。



1998年12月23日
　　　　　　　　　　　　　　工资改革尚需从长计议

　　　　　　　　　　　　　　　　　张喜亮

　　2012年10月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，表示将在第四季度制订收入分配制度改革总体方案。此案立即引发舆论热议，一些人以知情专家的身份发表言论称，收入制度改革8年无果，缘自“权贵”、“垄断”、“既得利益”集团阻挠。一些媒体甚至以“《工资条例》夭折谁是幕后黑手”为题发表评论。笔者以为，“黑手”这样的提法及其论述的观点，实在是不够严肃，不利于社会的和谐。

　　从现在公布的情况看，无论是“工资条例”还是“收入分配制度改革方案”，外界并不知情。其内容是什么，什么人在反对，为什么反对，反对了什么……，诸如此类都没有弄清楚，便因某知情人一说“垄断”者而义愤填膺，显然是不够严肃的。正是从道听途说的所谓“垄断”，便发表狂论：“由于垄断行业的垄断性，掌握着国家命运，也掌握着老百姓的命运。就拿老百姓的工资水平来说吧，明显的普通老百姓的收入低，可在垄断行业的高工资的参与下，增长了普通老百姓的工资，普通老百姓的工资‘被增长’，于是迷惑了公众的眼睛，更让普通老百姓吃哑巴亏。”这个评论者显然也不知道什么是“垄断行业”和“垄断性”，妄论“掌握着国家命运，也掌握着老百姓的命运”。“垄断行业”和“垄断性”怎么就控制了国家和百姓了呢？这样的评论，不可谓不负责任，客观上有制造社会对立之嫌。

　　众所周知，经历了三十多年的改革，目前我们社会分配出现了两极分化的倾向，公民间的收入差距过大情况十分显著。有报导：股市改革创业板诞生三年，共制造出735位亿万富豪和2489位千万富豪，而散户股民则亏损30%不止。这样的分化确实令人发指，但是，至今我们还没有证据说明这些亿万千万富豪们的收入是违法所得。同理，那些所谓高收入的企业（笔者不想随意使用“垄断”这个专业术语）高管或员工，如果说他们的收入比较高的话，那么，首先要问：他们的收入违法了吗？《中华人民共和国公司法》第四十七条规定：董事会行使下列职权“决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项”；《中华人民共和国劳动法》第四十七条规定：“用人单位根据本单位的生产经营特点和经济效益，依法自主确定本单位的工资分配方式和工资水平。”显然，收入高者依法而高并非个人所为，无可厚非亦无可指责。笔者无意为高收入者们辩护，实际上也想对此进行一些反思。笔者以为，收入差距过大，甚至出现两极分化现象，罪不在高收入者，无论是企业高管还是员工个人。既然不是他们个人所为，他们又何必“夭折”工资条例或分配方案呢？

　　不可否认，高收入者是制度的既得利益者，然而，所谓既得利益者从来不是制度的制定者，在全社会制造对立是没有任何意义的，无济于事。笔者赞成全社会各界共同参与制度的制定，每个人都有平等表达意见的权利，法律、政策、制度等等的制定过程需要更加公开，但是，使之满足每一个公民的利益诉求，那也是不现实的，无论是过去还是现在，无论是中国还是外国。公平表现在每个公民都有发表意见的权利，同时，每个公民也都有执行依照法律程序制定的法律、政策和制度的义务。如果人大代表不能有效代表我们的利益诉求，我们依法应当罢免之，如果我们的政府首长不能为人民服务，我们选举的人大代表也可以依照法律程序罢免之。工资条例或收入分配方案的制定，亦必须遵从这些程序而不是制造社会群体的对立。有人反对，有人赞同，有人弃权等等，都是正常的意见表达，公民的权利是平等的，对不同意见者以鼓噪舆论的方式大张挞伐也有违民主和言论自由的真谛。

　　收入分配差距过大的现状，主要还是我们既往政策的必然结果。比如我们提倡“市场经济”、“效率优先”、“拉开差距”等等，这些提法不仅体现在政策中，甚至体现在法律里。加之执行者片面理解，问题就出来了。比如“以经济建设为中心”，被理解为“以经济效益为中心”，“一部分人先富起来，走共同富裕道路”被取义为前半句而忘记了后半句，“走中国特色社会主义市场经济道路”被丢掉了“中国特色”和“社会主义”等等。这是我们值得反思的，理论必须透彻才能感召人民而成为前进的动力。不容否认，前三十年的改革我们的措施确实在一定程度上提高了“效率”，但是，“公平”的问题越来越突出了。今天我们必须严肃认真本着对历史负责任的态度总结经验教训，尤其要汲取教训。改革收入分配制度必须从长计议，万不可操之过急。一个没有实质内容或弄些冠冕堂皇的口号，非但不能解决现实问题且必定制度出新的矛盾。

　　据笔者调查发现，效益好的企业员工收入比效益不好的企业员工收入低，无论效益好或不好的企业内部之普通员工比高管们的收入低，倍受微词的央企高管收入比金融企业高管收入低，收入高的高管们比发达国家（甚至是不发达国家）的同类企业高管收入低……。如此说来，所谓收入高与低，都是比较而言的，就看其参照系是什么。总体分析，笔者发现，综观全球，参照我们国家的GDP总量及其增长速度，我们国家各个群体的收入都不是高的。出现这个问题，还需要反思我国改革开放以来执行的收入政策，政策的问题出自我们的收入或工资理论。

　　新中国成立以来，我们确立了社会主义作为根本制度，其方向是共产主义。在通向共产主义的途中也一度臆造过共产主义。取消工资、取消商品等等，正是这样的理论，其实新中国的工资，一直是被作为生活费理解的。国家包揽一切福利，工资仅仅是日常生活绝对必要的费用，如果这个费用不足以维系生活的话，企业或国家会给予救助。改革开放前全国实行的“八级工资制”，完全是建立在生活费理论基础之上的。改革开放以后，实行了“工资刺激政策”，奖金作为职工收入的一部分纳入了工资，继而还有所谓“上不封顶下不保底”以及“拉开差距”等等。然后就是物价的上涨，与此匹配又加入了“物价补贴”，再后来就是“以三铁精神砸三铁”、“车改”、“饭补”、“房补”、等等。突然一日，全部收入均属于工资，加收工资“税”，又搞捆绑变化为“个人所得税”等等。如此，今天我们职工的工资，也不知道是“收入”还是“所得”亦或是“报酬”。时至今日，关于“工资”这个问题，我们国家无论在理论上、法律上还是政策上都没有个准确的统一用词，更没有统一的定义。“工资”、“薪酬”、“报酬”、“收入”、“所得”这些有着严格区分的专业术语，皆被混为一谈。比如说央企高管，其收入明确是被定为“薪酬”的，——这里有薪的部分即工资，也有酬的部分即“奖励”。我们的所谓专家和舆论界却把这“薪酬”拿来与普通职工的“工资”进行比较，如此一来，巨大的差距便出现了；而高管“酬”的部分之“风险”扣除，却没有人理会了。我们不想为高管们的高“薪酬”的合理性作辩护，如果“酬”的部分在核定的企业职工工资控制的总额之中，显然有其不合理性，——因为其挤占了职工工资数额，如果“酬”的部分是从投资人收益支出则无可厚非，——与职工工资之间差距大小没有可比性。笔者认为，制定工资条例或收入分配方案，首先必须弄清楚工资或收入的概念。若究工资条例或收入分配方案缘何迟迟不能出台，根源在此而非谁反对或赞同。

　　我们所言收入高低、工资差距大小，也需要弄清楚标准。如果没有可比的标准或原则，这个问题将永远无法解决。比如，改革开放三十年后的今天，我们的工资究竟应当是生活费还是其他？从社会各界几乎没有哪个群体对其工资满意的现实来看，问题还是出现在我们的工资内涵上了。如果我们选择自由市场经济制度的话，那么，工资就应当是其劳动价值的价格表现，按照这个原则标准，我们国家各群体的现实工资都是低水平的（个别人的个别情况不在此列），与我们国家公布的GDP总量和增长速度相比，包括所谓高收入者在内的全体劳动者的工资都必须大幅度提高，——即便是超过公布的GDP总量与增长的速度也难以弥补欠账。如果选择既往的计划经济制度，所有的管理人员的工资都是过高的，必须减下来，——同时必须承受效率和破坏性的损伤。如果选择中国特色社会主义市场经济制度，笔者认为工资政策不应当把注意力放在大幅度降低所谓高收入者的工资上，正确的选择只能是提高低工资者的工资。如此只需要修正我们过去的一些政策和做法即可。比如央企高管的薪酬实际上是按照“准市场”的原则确定的，而普通职工的工资则是沿用着计划经济生活费的理论；工资政策改革应当主要考虑普通职工确定的原则，亦可选择“准市场”的标准，使其在一定程度上体现出劳动的价值即不过大地低于劳动价值。无论怎样的选择，笔者以为那种将工资增长交由市场自行解决的办法是不可取的，比如资方自由决定高管薪酬和企业自由决定职工工资及职工工资集体谈判等等。这些做法至少在我们目前情况下还是不具备条件的，并且有极大的社会破坏性，这些破坏性的危害已经和正在被所谓市场经济国家的情况所证明了的。

　　三十年前我们的城市改革就是把企业改革当作中心环节，企业改革又是从发放奖金撬动工资收入制度开始的，毋庸置疑，自此开创了一个新局面。三十年后工资收入的矛盾越来越成为了一个不可回避的社会问题，是该总结经验汲取教训重新设计我们的工资收入分配制度的时候了，如果我们反思得好必将开拓出未来三十年的大好局面。然而，工资收入分配制度乃国泰民安之大事，必须从长计议，即从国家、社会和人民福祉的长远大计考虑，做好充分的理论研究和政策论证。设计新的工资收入分配制度要充分考虑下述几个原则性的问题：第一，要解决治国理念问题，如国富民强，还是民穷国强，还是藏富于民，还是国民均分；第二，要在工资政策出台之前先修改既往涉及的工资法律，如工资增长的“两低原则”还是“同步原则”，是“效率优先兼顾公平”还是“公平优先兼顾效率”，亦或是“公平和效率兼顾”；第三，要统一工资、薪酬、报酬、收入、所得等等概念，严格在相应的层次上使用这些专业术语；第四，要找出社会各界不满意工资或收入问题的根本所在，如是不满意自己的收入低了，还是不满意别人的收入高了，或是不满意物价水平，或是不满意腐败者的非法所得；第五，要评估改革政策出台对国家和社会造成的影响，如果无力承受或排除产生的负面影响莫若再潜心研究。国之大事须谋定而后动，切勿急功、操之过急、敷衍塞责，历史的教训值得注意，万万不可粗心大意……

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