广州市商品房预售管理实施办法
广东省广州市人民政府
广州市商品房预售管理实施办法
广州市人民政府
第一条 为加强商品房预售管理，保障交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法下列用语的含义是：
商品房预售，是指房地产开发经营企业（以下简称开发企业）依法将其开发的商品房在竣工验收前出售，由预购人按合同约定支付购房款，开发企业按合同约定交付商品房的行为。
预售人，是指预售商品房的开发企业。
预购人，是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本市行政区域内商品房预售管理适用本办法。
第四条 广州市国土局房地产管理局（以下简称市房地产主管部门）是本市商品房预售的主管部门，负责本办法组织实施。
第五条 开发企业预售商品房前，应到市房地产主管部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应具备下列条件：
（一）开发企业已取得房地产开发资质证书和营业执照；
（二）按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金，已取得建设用地批准书或土地使用权证书；
（三）持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证，并已办理建设工程质量和安全监督手续；
（四）已确定施工进度和竣工交付使用时间；
（五）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程；
（六）已与广州市房地产交易登记机构（以下简称市交易登记机构）、商业银行签订商品房预售款监管协议，并开设商品房预售款专用帐户；
（七）预售的商品房项目及其土地使用权未设定他项权；
（八）法律、法规规定的其他条件。
第六条 开发企业应当分期或者分单项向市房地产主管部门申请办理商品房预售许可证。办理商品房预售许可证，须提交下列文件或资料：
（一）房地产开发资质证书和营业执照；
（二）市房地产主管部门核发的建设用地批准书或国有土地使用证；规划部门核发的建设工程规划许可证和建设工程报建审核书；报建项目四至平面图复印件；
（三）国有土地使用权出让合同；已缴纳地价款的发票复印件；
（四）建筑施工合同；建设工程质量和安全监督证明文件；
（五）商品房预售款监管协议和商品房预售款专用帐户复印件；
申请外销的预售商品房，还需提交外经主管部门的批准文件复印件；
（六）附单体报建项目四至平面图（晒蓝）或小区规划报建项目四至平面图（晒蓝）一式四份，大小尺寸38ＣＭ×28ＣＭ；规划坐标图复印件；
（七）广州市地名委员会办公室出具的小区或商业楼宇的命名批准书复印件；
（八）如属两方以上合作的项目，应提交各方合作分成比例、面积数、分配位置的协议或证明复印件。
第七条 市房地产主管部门在收到申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的项目，应自受理之日起15日内核发商品房预售许可证；对不符合条件的项目，应当书面通知开发企业并告知不予核发的理由。
第八条 商品房预售许可证应当载明开发企业的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，商品房屋预售款专用帐户，并附上项目的布局图，在图上注明预售许可证核准的单体建筑的位置，并加盖戳记。
第九条 开发企业只有取得商品房预售许可证后，才能发布预售广告，预售广告的内容须真实、准确，并载明商品房预售许可证的编号和发证机关，不得有误导、欺骗公众和不符预售商品房项目的内容。
第十条 开发企业发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项，预购人有权要求在商品房预售合同中约定。
第十一条 开发企业发布预售商品房广告时，应提前5日将拟发布的广告式样报市房地产主管部门备案。市房地产主管部门对广告内容与预售的商品房项目不符的，责令开发企业修改后才能发布，拒不改正者，由市房地产主管部门通知开发企业停止发布，并收回该项目的商品房预售许
可证。
第十二条 开发企业与预购人签订商品房预售合同前，经双方协商同意，开发企业可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金，开发企业应向预购人提供商品房预售合同草案或认购协议。开发企业在收取商品房预购订金时须与预购人订立书面协议，约定所收订金的具体数额和退还的
具体办法。开发企业与预购人签订商品房预售合同后，开发企业向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第十三条 商品房预售时，开发企业与预购人应当签订商品房预售合同。商品房预售合同应当载明和约定下列主要事项：
（一）开发企业、预购人、委托代理人姓名（名称）、地址、合法证件号码；
（二）开发企业的用地依据和预售的商品房项目的座落位置；
（三）商品房预售款专用帐号；
（四）预购的商品房的预计建筑面积、用途、分摊建筑面积及其公共及公用建筑面积的分摊办法、楼号、楼层、座向、房号；
（五）预购的商品房价格；
（六）交付使用时的实测面积与预售合同预计面积差异的处理办法（交付使用的实测面积以广州市房地产测绘所测量的为准）；
（七）付款时间和付款办法及预购人逾期付款的违约责任；
（八）预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任；
（九）装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任；
（十）基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任；
（十一）物业管理事项；
（十二）双方约定的其他事项。
商品房预售合同应当附有预购的商品房项目及楼层的平面图，并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
商品房预售合同文本由市房地产主管部门统一印制。
第十四条 开发企业应当在签约之日起30日内持商品房预售合同到市交易登记机构办理审核、登记手续。对证件齐备的，市交易登记机构应当自受理之日起20日内予以登记。
凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
第十五条 市房地产主管部门受理开发企业办理商品房预售许可证的申请后，市交易登记机构、开发企业及为该企业办理商品房预售款专用帐户的商业银行三方应签订商品房预售款监管协议，明确各自的职责和义务。
第十六条 开发企业有多个商品房预售项目的，应分别设立商品房预售款专用帐户。商品房预售款专用帐户实行专款专用，在项目竣工验收之前，只能购置建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。
第十七条 预购人应当按商品房预售合同规定的付款时间，将预购房款直接存入商品房预售款专用帐户。预购人凭银行出具的存款凭证，向开发企业换领缴交预购房款的收据。
第十八条 市交易登记机构负责监督管理商品房预售款的收存和使用，并在办理商品房预售合同审核、登记手续时，向开发企业收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。
第十九条 开发企业需要使用商品房预售款时，必须向市交易登记机构提出申请。市交易登记机构应当自收到开发企业使用商品房预售款申请之日起5日内作出答复；对符合条件的，出具同意资金使用划拨书；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并告知不同意划拨资金的理由。
第二十条 商业银行必须根据市交易登记机构出具同意资金使用划拨书为开发企业办理资金拨付。
第二十一条 开发企业应当在预售的商品房项目竣工验收之日起30日内，持有关文件资料到市房地产主管部门申请办理产权登记手续。
第二十二条 开发企业统一为预购人办理商品房房地产证的，预购人可留5％的商品房价款交商业银行收存，在开发企业办妥并交付房地产证给预购人时，经市交易登记机构同意，商业银行才能划拨给开发企业。
第二十三条 凡违反本办法的法律责任，按照《广东省商品房预售管理条例》的规定处理。
第二十四条 本办法自颁布之日起施行。
1998年12月24日
咸阳市人民政府关于印发咸阳市城乡居民社会养老保险试行办法的通知
陕西省咸阳市人民政府
咸阳市人民政府关于印发咸阳市城乡居民社会养老保险试行办法的通知
咸政发〔2011〕19号
各县市区人民政府，市人民政府各工作部门、派出机构、直属事业机构：
《咸阳市城乡居民社会养老保险试行办法》已经2011年7月6 日市政府第四十二次常务会研究通过，现印发给你们，请认真贯彻实施。
二〇一一年七月十三日
咸阳市城乡居民社会养老保险试行办法
第一章 总 则
第一条 为进一步完善我市社会保障体系，促进城乡统筹与和谐发展，保障城乡居民老年基本生活，根据《国务院关于开展城镇居民社会养老保险试点的指导意见》（国发〔2011〕18号）和《陕西省人民政府关于实施城乡居民社会养老保险制度全覆盖的意见》（陕政发〔2011〕28号）等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 按照“保基本、广覆盖、有弹性、可持续”的基本原则，先解决城乡居民社会养老保险制度从无到有，再逐步解决待遇水平由低到高的问题，建立完善与我市经济社会发展水平相适应的城乡居民社会养老保险制度，实现城乡居民老有所养。从2011年7月1日起，在全市全面启动试点工作，到2012年6月30日实现制度全覆盖。
第三条 城乡居民基本养老保险实行个人账户与基础养老金相结合，个人缴费、集体补助（其他经济组织、社会组织）与政府补贴相结合的制度模式；实行县市区属地管理，待条件成熟后再实行市级属地管理。
第四条 坚持政府主导与城乡居民自愿参保相结合，筹资和待遇标准与经济发展水平相适应，形成城乡居民社会养老保险与家庭养老、社会救助、社会福利等其他社会保障政策相衔接的制度体系。
第五条 各级政府要将城乡居民社会养老保险工作列入经济社会发展规划、城乡居民社会养老保险政府补贴资金纳入年度财政专项预算、城乡居民养老保险工作情况和财政补助资金到位情况纳入年度目标管理考核体系。
第二章 组织机构及主要职责
第六条 市人力资源和社会保障行政部门主管全市城乡居民社会养老保险工作，负责编制城乡居民社会养老保险的发展规划；制定城乡居民社会养老保险有关配套政策；组织城乡居民社会养老保险政策宣传；开展业务培训；会同财政部门审核城乡居民社会养老保险预决算；监督城乡居民社会养老保险基金的收支、运营。
市城乡居民社会养老保险经办中心（以下简称市经办机构）负责制定全市城乡居民社会养老保险经办操作规程和管理制度；承担全市城乡居民社会养老保险经办机构的业务指导；编制全市城乡居民社会养老保险基金收支预决算；承担城乡居民社会养老保险信息化建设及管理工作；编报城乡居民社会养老保险财务会计及有关统计报表，承担信息统计汇总、上报工作。
县市区人力资源和社会保障行政部门负责本行政区域内城乡居民社会养老保险的组织实施。县市区政府成立城乡居民社会养老保险管理服务机构（以下简称县市区经办机构），县市区经办机构具体承办辖区内城乡居民社会养老保险参保登记、基金征缴、待遇核定与支付、年度预决算编制等工作；负责对镇（街道办）、村（社区）进行业务指导和培训等工作。
第七条 各镇（街道办）负责本行政区域内城乡居民社会养老保险的宣传动员和组织实施。村（居）民委员会根据县市区、镇（街道办）的统一部署，负责以村（社区）为单位统一办理参保登记手续，组织缴纳保险费。
第三章 养老保险费缴纳
第八条 具有本市户籍，年满16周岁（不含在校学生），未纳入行政事业单位编制管理、未参加其他社会养老保险的城乡居民，可在本人户籍地自愿参加城乡居民社会养老保险。城镇灵活就业人员应参加城镇企业职工基本养老保险，缴费确有困难的，也可自愿参加城乡居民社会养老保险。
第九条 城乡居民社会养老保险费采取按年缴费的方式缴纳。缴费标准为100元、200元、300元、400元、500元、600元、700元、800元、900元、1000元、1500元11个档次，参保人可自主选择缴费档次，多缴多得。
第十条 本办法实施时年满60周岁以上人员不缴纳养老保险费。本办法实施时距领取年龄不足15年的，应按年缴费，也允许补缴，累计缴费不超过15年，补缴部分不享受财政补贴；距领取年龄超过15年的，应按年缴费，累计缴费不少于15年。
第十一条 政府对参保人缴费给予财政补贴（进口补）。缴费标准为200元（含200元）以下档次的，财政补贴为每人每年30元；缴费300元的，补贴为40元；缴费为400元以上（含400元）档次的，每提高一个档次，补贴在40元基础上分别增加5元，最高补贴标准为80元，城乡居民缴费补贴由省财政承担50%，其余部分由市财政承担25%，县市区财政承担75%。
第十二条 重度残疾人参保按最低缴费标准，由省财政全额补贴；中度或轻度残疾人参保可按最低缴费标准给予适当补贴，财政补贴标准由各县市区自行确定，所需资金由县市区承担。
第十三条 有条件的集体经济组织，可对参加城乡居民社会养老保险的人员给予补助，补助标准由村（居）民委员会召开村（居）民会议（或村居民代表会议）民主确定。鼓励其他经济组织、社会公益组织、个人为参保人缴费提供资助。
第四章 个人账户管理
第十四条 县市区经办机构为每个城乡居民社会养老保险参保人建立终身记录的养老保险个人账户，核发《城乡居民社会养老保险缴费证》，建立养老保险档案。
第十五条 参保人员养老保险个人账户包括：
（一）个人缴纳的养老保险费总额及其利息；
（二）村（居）集体补助总额及其利息；
（三）财政补贴总额及其利息；
（四）其他收入及其利息。
第十六条 个人账户储存额每年参考中国人民银行公布的金融机构人民币一年期同期存款利率计息。县市区经办机构每年结息一次。
第十七条 参保人员在缴费期间跨统筹区域转移养老保险关系，转出地区经办机构应将其城乡居民养老保险关系和个人账户储存额一次性转入新参保地，由新参保地为其办理参保缴费手续。参保人员在统筹区域内转移养老保险关系的只需转移关系，不转移基金。
第十八条 参保人员有权向县市区经办机构查询其养老保险有关情况，经办机构应当及时提供相应服务。
第五章 养老保险待遇支付
第十九条 城乡居民社会养老保险待遇由基础养老金和个人账户养老金组成，按月发放，支付终身。
第二十条 个人账户养老金计发办法为：个人账户积累总额除以国家规定的个人账户养老金计发月数。即：个人账户养老金月领取标准=个人账户积累总额÷139。参保人员死亡后，个人账户中的个人缴费余额（含利息），依法继承。
第二十一条 建立城乡老年居民基础养老金（财政养老补贴，即出口补）制度。
城乡居民基础养老金最低不应低于80元/月，各县市区可根据当地实际确定并逐步提高标准。
第二十二条 城乡居民基础养老金补贴由各级财政分级负担。纳入国家试点范围的县市区符合领取条件的城乡居民，由中央财政支付每人每月55元的基础养老金，剩余部分由市县两级财政按各县市区人均财力分类承担。
未纳入国家试点的县市区城乡居民基础养老金，省财政按每人每月55元承担50%，剩余部分仍由市县两级财政按各县市区人均财力分类承担。
第二十三条 鼓励、引导中青年城乡居民提早参保、长期缴费，增加个人账户积累，提高养老待遇水平。各县市区可根据实际情况对符合领取城乡居民社会养老保险待遇的高龄老人，可增设两个档次加发基础养老金，其中70周岁至79周岁每月加发10元，80周岁及其以上每月加发20元，加发部分资金由县市区承担。对缴费期超过15年的参保人适当加发一定数额的基础养老金，所需资金由县市区财政承担。
第二十四条 参保人员符合下列条件之一的，自年满60周岁的次月起，按月享受城乡居民基本养老保险待遇。
（一）累计缴费年限满15年的；
（二）本办法实施时，已年满45周岁的人员，按年缴纳保险费的；
（三）本办法实施时，已年满60周岁，未享受机关事业和城镇企业职工基本养老保险待遇的城乡居民，不用缴费，可按月领取基础养老金。
第二十五条 达到享受养老待遇年龄，但未按规定交足应缴年限养老保险费者，应按欠费当年规定标准补缴，补缴部分不享受财政补贴。从交清费用的次月起享受养老待遇。
第二十六条 建立基础养老金的调整机制。具体调整方案根据国家和省有关规定，由市人力资源和社会保障部门会同市财政部门提出，报市政府批准后执行。
第二十七条 县市区经办机构为符合条件的城乡居民核发《城乡居民社会养老保险待遇领取证》，养老保险待遇实行按月社会化发放。
第二十八条 参保人员在缴费期间死亡的，其个人账户资金（财政补贴除外）一次性退给其法定继承人或指定受益人。待遇领取期间死亡的，死亡的次月停止享受养老待遇，其法定继承人或指定受益人应在其死亡1个月内到所属县市区经办机构办理相关手续，终止养老保险关系。其个人账户资金的余额（财政补贴除外）一次性退给其法定继承人或指定受益人。
第六章 基金监督管理
第二十九条 城乡居民社会养老保险基金实行收支两条线管理，专款专用，单独记账、单独核算，按有关规定实现保值增值。县市区经办机构应在同级人力资源和社会保障部门与财政部门共同认定的国有或国有控股商业银行设立基金财政专户。基金收入户和支出户可以在人力资源和社会保障部门与财政部门共同认定的商业银行等存款类金融机构开设。原则上一个统筹地区只能开设一个基金财政专户、收入户和支出户。
第三十条 市县两级财政部门应按标准编制城乡居民社会养老保险财政补贴年度预算。及时将补贴资金划拨到基金专户，并应给基金支出户预拨1-2个月基础养老金，以确保城乡居民养老保险待遇按时足额发放。
第三十一条 市县两级人力资源和社会保障部门要切实履行城乡居民社会养老保险基金监管职责，制定完善管理规程，建立健全内部控制和基金稽核制度，对基金筹集、上解、划拨、发放进行监控和定期检查，并定期披露基金筹集和支付信息，做到公开透明，接受社会监督。
第三十二条 县市区经办机构应当建立健全城乡居民社会养老保险基金的财务、会计、统计和内部审计制度。按年度编制基金收支预决算，自觉接受社会保险基金监督部门监督。
第三十三条 城乡居民社会养老保险个人账户基金实行完全积累、实账管理。个人账户中的储存额，只能用于支付参保人员年老时的养老待遇。严禁用个人账户基金支付财政应承担的基础养老金，确保做实养老保险个人账户。
第三十四条 城乡居民社会养老保险基金不得用于拆借、担保、抵押，不得用于投资，以确保基金安全完整和保值增值。任何单位和个人均不得擅自改变基金性质和用途。
第三十五条 县市区经办机构和村（居）民委员会每年在行政村（社区）范围内对参保人缴费和待遇领取资格进行公布，接受群众监督。
第三十六条 财政、监察、审计部门按各自职责实施监督，确保基金安全。
第七章 经办管理服务
第三十七条 在现有新农保管理经办机构的基础上，采取增加、调整或整合编制等方式，充实加强县市区和镇（街道办）城乡居民社会养老保险管理经办机构、编制和人员。县市区经办机构工作人员按城乡居民人口规模核定编制，一般控制在15人左右；各镇政府（街道办）要配备2名以上专职工作人员；村（社区）要保证有1名村（社区）干部具体负责办理城乡居民社会养老保险业务,并为其落实相应报酬待遇，以保证基层经办机构工作力量。
第三十八条 建立城乡居民社会养老保险工作业务经费长效保障机制。城乡居民社会养老保险工作经费不得向城乡居民收取，也不得从养老保险基金中提取。经办机构工作经费由同级财政负担，列入同级财政预算。
第三十九条 计生、公安部门要与人力资源和社会保障部门实现信息资源共享，支持其建立健全人口基础数据库。县市区经办机构和村（居）民委员会每月要在逐级认真审报统计的基础上，每年对待遇领取人员进行生存认证（年检），通过与计生、公安部门统计的死亡人员信息比对，进行领取待遇人员生存状况确认，防止养老金虚报冒领。
第四十条 县市区经办机构要认真记录城乡居民参保缴费和领取待遇情况，建立参保档案，长期妥善保管，对城乡居民的参保要做到记录一生、跟踪一生、服务一生。
第四十一条 建立城乡居民社会养老保险信息管理系统，纳入“金保工程”和全市信息化建设范围，配置统一的硬件设备，统一业务软件，统一工作流程，尽快实现省、市、县（市区）、镇（街道办）联网办公，为城乡居民参保缴费、享受待遇，提供便捷、规范、优质、高效服务。
第八章 制度衔接
第四十二条 本办法实施时已经按照新型农村社会养老保险制度规定领取养老待遇的人员，直接过渡到城乡居民社会养老保险，按城乡居民社会养老保险办法领取养老待遇。已参加新型农村社会养老保险还未达到领取年龄的人员，应参加城乡居民社会养老保险并继续缴费，其新型农村社会养老保险个人账户资金并入城乡居民社会养老保险个人账户，新型农村社会养老保险的缴费年限计为城乡居民社会养老保险缴费年限。
第四十三条 城乡居民社会养老保险与被征地农民、最低生活保障、计划生育奖励扶持政策的衔接及其它优抚政策按陕人社发〔2010〕180号文件执行，国家有新规定的从其规定。
第九章 附 则
第四十四条 各县市区人民政府根据本办法，结合各自实际，制定切实可行的城乡居民社会养老保险实施细则。
第四十五条 本办法自2011年7月1日至2013年6月30日期间施行，有效期为两年。以往相关政策规定与本办法规定不符的，以本办法规定为准。
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